Сочи водят за снос - цены на недвижимость в Сочи падают

[Admin]

Впервые с момента избрания Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 цены на жилье на вторичном рынке в приморском городе за месяц понизились почти на 3%, до $4,4 тыс. за 1 кв. м. Снижение стоимости квартир прямо связано с отсутствием официальной информации о том, где будут вестись олимпийские стройки.

Согласно данным аналитического агентства Dailystroy, с 20 марта по 21 апреля цены снизились на 2,7%, с $4,574 тыс. до $4,444 тыс. за 1 кв. м. С июня 2007 года, когда Сочи выиграл право принять у себя Олимпиаду-2014, по данным агентства, цены выросли на 47%. До этого средняя цена 1 кв. м жилья составляла $2-2,5 тыс., говорит руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова.

О снижении цен за последний месяц примерно на 3% говорят и риэлтеры, работающие в приморском городе,— "Миэль-недвижимость", Городской риэлтерский центр города Сочи и Vesco Group. "С начала года наблюдалась стабилизация, а теперь пошел медленный откат цен. Это связано со снижением спроса",— комментирует старший консультант "Миэль" в Сочи Георгий Дауров. По словам гендиректора компании "Винсент Недвижимость" (работает на рынке Сочи) Эдуарда Филиппова, в марте—апреле наблюдается спад спроса на новостройки примерно на 10%. Партнер Vesco Group в Сочи Станислав Грипас отмечает, что зафиксировал даже большее снижение цен в Сочи — 5%. "Официальные цены не падают, но покупатели стали получать гораздо большие скидки как на первичном, так и на вторичном рынках",— объясняет риэлтер.

Основная причина падения цен — отсутствие официальных данных, какие объекты будут сноситься в ходе подготовки Сочи к Олимпиаде-2014, признаются эксперты. "Люди боятся вкладывать в недвижимость, так как концепция строительства олимпийских объектов и инфраструктуры, как, например, дорог в центральной части Сочи, не утверждена. Неизвестно, какие дома могут попасть под снос",— поясняет руководитель департамента развития ИГ "Покров" Максим Бабенко.

Разработка генплана Сочи ведется местными чиновниками с конца 90-х годов. После выигрыша городом права стать столицей зимней Олимпиады появилась необходимость пересмотреть схему расширения дорожной инфраструктуры и включить в генплан зоны размещения олимпийских объектов, что опять же отложило его принятие. Ранее экс-глава "Олимпстроя" Семен Вайншток рассказывал "Ъ", что определение границ участков размещения олимпийских объектов должно завершиться к марту 2008 года.

Вице-президент по внешним связям ГК "Олимпстрой" Сергей Григорьев рассказал "Ъ", что наибольшее количество зданий под снос располагается на территории Имеретинской низменности. По его словам, точечно будут снесены объекты в центральном Сочи, что связано со строительством дорог и инфраструктуры, а также в Красной Поляне, но там практически нет жилых домов. "Мы не можем предоставлять предварительную информацию по конкретным объектам сноса, так как пока концепция не утверждена, и все может измениться",— заявил Сергей Григорьев. Всего под строительство олимпийских объектов будет изъято 4,2 тыс. га земель, из которых 600 га находится у частных собственников. Руководитель пресс-службы администрации города Сочи Андрей Малков сообщил, что "рано давать информацию, чтобы не сеять панику среди населения".

По информации источника, близкого к "Олимпстрою", в Имеретинской низменности по улицам Голубая, Нижне-Имеретинская, Цимлянская, Таврическая, Старая Школьная, Народная, Староклубная, Попова, Урицкого будет полностью снесен частный сектор. "Также на этих территориях находится несколько высотных жилых зданий. По ним окончательное решение еще не принято, скорее всего, их оставят, однако сделки по ним уже не оформляются",— пояснил собеседник "Ъ".

Риэлтеры отмечают, что стоимость жилья на сочинском рынке недвижимости достигла своего максимума, что вместе с неразберихой с генпланом города и будущей олимпийской стройкой не позволит ценам расти такими же темпами, как последние десять месяцев. А по прогнозам Максима Бабенко из ИГ "Покров", в ближайшие два месяца цены на жилье в Сочи упадут на 5% по сравнению с сегодняшним днем. Однако коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба полагает, что существующее сегодня снижение цен лишь временное явление, когда наступит лето — период высокой активности покупателей в Сочи, рост цен может возобновиться.

Ольга Ъ-Сичкарь, Халиль Ъ-Аминов
Источник: kommersant.ru

[Felinae]

От себя хочу добавить некоторые подробности.
Все что публикуется в печати о недвижимости-своего рода реклама(цены. престижность района, неликвидность, или ликвидность сделки и.д. и т.п)

На самом деле(из моего личного опыта)цены не такие ломовые.
Участок в Лоо -14,8 соток с полным пакетом документов стоит(ИЖС,комуникации-газ, свет, вода) .....внимание!!!!800000 т.р.

[Gold_fishechka]

Реальность часто отстает от гламурной рекламы...
Клиенту нашли за 1 000 000 в Сочи участок, правда садовый и газ тянуть 200 метров, но все-таки ..

[Felinae]

Просто потециальным клиентам не нужно вводить в заблуждение риэлторов.
В моем случае это выглядело примерно так:
-Я имею 0х руб, ни копейки болше. На этьи деньги, на сей час, я хочу:
-квартиру в новостройке
-домик.

Предлагаются хорошие варианты, реальные.
Потому что, я реальный клиент, а не просто интересующийся.
Вот в этом вся фишка.

[E_21]

Сообщение от Felinae

От себя хочу добавить некоторые подробности.
Все что публикуется в печати о недвижимости-своего рода реклама(цены. престижность района, неликвидность, или ликвидность сделки и.д. и т.п)

На самом деле(из моего личного опыта)цены не такие ломовые.
Участок в Лоо -14,8 соток с полным пакетом документов стоит(ИЖС,комуникации-газ, свет, вода) .....внимание!!!!800000 т.р.

Добрый день.

И что, легко можно приобрести?

Заманчиво....

[Felinae]

Обращаться нужно в крупные агенства, которые работают на рынке не1-2 года а поболее и дорожат своей репутацией. У них и цены нормальные,и база огромная-есть из чего выбрать.

[Dali]

Я тоже добавлю свои 5 копеек, то что цены падают это все PR , не более того. Во первых строить будут в основном в районе Имеретинки (где земля уже с прошлого года не продается и не покупается). Есть спад активности рынка (тоесть одни боятся купить другие не знают кому продать), но этот спад пройдет через месяц наверно (уже будут опубликованы сносимые дома/улицы). После того же сразу будет скочек цен скорее всего, тк придут покупатели зная что спокойно могут купить а продавцы захотят подороже продать, будет скочек цен побольше в районах прилегающих к имеретинке и до имеретинки, тк земля станет там привлекательнее, протянутся коммуникации. Еще возможно будет момент застоя в связи с самой стройкой, но в плане долгосрочного вложения те земли очень актуальны.
А купить землю можно и за 500000 р и за 1000000р, только это будет там где напряги с водой и светом (это касательно Адлерского, Хостинского районов) , это дачи , голая земля. Но и тут тоже есть момент один, будет скочек (даже уже есть) на дачах где есть капитальные постройки и скочек связан с решением Верховного суда РФ о незаконности некоторых моментов дачного закона и который постановил что на дачах( повторюсь, там где есть капитальные строения) возможна прописка.

Это была небольшая аналитика от Dali :))

[-ЮР-]

По поводу земли - земли г.Сочи самому Сочи или частным лицам не принадлежат, и человек купивший землю будет человеком купившим у ненадлежащего собственника.

[Dali]

А комуж они принадлежат ?:) Федералам ? - выдет скоро указ об изменении собственника ( я это в другой ветке запостил) И что значит Сочи? какаято улица или весь Сочи, все 143 км .

[-ЮР-]

ЧЬЯ ЗЕМЛЯ У СОЧИ?
В конце прошлого года на межрегиональной конференции "Рынок недвижимости Сочи" московские и краснодарские юристы предупреждали приобретателей земельных участков под коммерческое строительство в Сочи о возможных юридических рисках. Для многих участников конференции информация о том, что город-курорт Сочи – это особо охраняемая природная территория, находящаяся в федеральной собственности, и на ней действуют особые правила, стала откровением.

Артем Вездеходов.

Все земельные участки, расположенные в черте города Сочи, относятся к землям особо охраняемых территорий, даже в случае, если в кадастровом плане земельного участка сказано о том, что они относятся к категории земель населённых пунктов. Исходя из этого земельные участки в Сочи для строительства коммерческой недвижимости могут предоставляться только в аренду и только Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (ФАУФИ, или, как сама себя называет эта организация, Росимущество), поскольку только оно является уполномоченным представителем Российской Федерации в крае в сфере распоряжения федеральным имуществом.
При этом юристы указали на то, что широко распространены случаи, когда земельные участки в Сочи для строительства предоставляются по договорам купли-продажи или аренды земельных участков не ТУ Росимущества, а другими государственными органами. Чаще всего этим "грешит" администрация Сочи, иногда – администрация края. Также они предупредили, что к настоящему времени сложилась абсолютно устойчивая и однозначная практика на уровне Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, согласно которой такие договоры признаются судом по искам и прокуратуры Краснодарского края недействительными, так как распоряжаться имуществом путём продажи или сдачи в аренду может только собственник. Но ни администрация Сочи, ни администрация края таковыми в Сочи не являются.
Как же на самом деле обстоят дела с распоряжением землей в Сочи, ДС просил прокомментировать руководителя Сочинского представительства ТУ Росимущества по Краснодарскому краю Олега Зайцева и его заместителя Андрея Еремина:
– До 1995 года, когда вступил в силу ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и ряд других законов, определяющих федеральный статус сочинских земель, территорией города распоряжалась администрация города. Вплоть до 2002 года уполномоченным органом по распоряжению как федеральным, так и муниципальным имуществом был комитет по управлению имуществом администрации города. Так что фактически всем имуществом распоряжалась администрация. Пока в 2002 г. не создали территориальное управление Минимущества России по г. Сочи. Оно и забрало ряд полномочий от комитета. Затем Минимущество преобразовалось в Росимущество, и его Территориальное управление по Краснодарскому краю осуществляет через Сочинское представительство полномочия собственников в отношении федерального имущества, к которому относятся в том числе и земельные участки, внесенные в реестр федерального имущества.
В 2003 г. прокуратурой Краснодарского края в интересах Российской Федерации (Росимущества) был подан ряд исковых заявлений в арбитражный суд Краснодарского края о признании договоров, заключенных физическими и юридическими лицами с администрацией города, недействительными в связи с тем, что земля является федеральной, а единственным уполномоченным органом по управлению имуществом является Росимущество. В настоящий момент более 100 дел находится в судопроизводстве. Таким образом, судебная практика формировалась с 2003 г. Правоту исковых требований прокуратуры подтверждают судебные постановления Высшего арбитражного суда. В марте 2006 г. президиум федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа своим постановлением подтвердил, что земли городов-курортов Сочи, Анапа и Геленджик относятся исключительно к федеральной собственности и распоряжаются ими территориальные органы Росимущества. Так что и Росимущество, и прокуратура, и суд утверждают, что земля в Сочи федеральная и муниципалитет не имеет права ею распоряжаться. Городская администрация с этим не спорит. За последние годы Росимущество зарегистрировало в Сочи около 1000 участков.
Необходимо знать, что признание недействительным договора аренды земли с горадминистрацией не влечет никаких серьезных последствий. Есть среди исков такие, по которым сносятся строения. Но строения исключительно самовольные, а иски единичны. Разговоры о том, что мы кого-то могли снести незаконно, беспочвенны. И совершенно необязательно доводить дело до суда. Арендатор сам может выполнить законную формальность – заключить соглашение с администрацией города о переводе прав арендодателя по соответствующему договору аренды от администрации к ТУ Росимущества, получить новые реквизиты и платить аренду в федеральный бюджет.
Более того, многие арендаторы даже не знают, да и не могут знать, что они владеют участком на федеральной земле. И мы не бежим подавать на них суд. Существует установленный порядок между муниципалитетом и Росимуществом, по которому, не расторгая аренду такого участка, мы забираем договор из муниципалитета, подписывая с горадминистрацией соглашение, и переоформляем администрирование договора на себя, извещая арендатора о смене реквизитов и перенаправляя арендные платежи в федеральный бюджет.
И жители, понимая, что земли Сочи федеральные, сами несут документы на свои участки на согласование. Без нашего согласования участки в первой санитарной зоне зарегистрированы быть не могут, поскольку эта зона относится исключительно к федеральным землям.
Спросите, на каких основаниях муниципалитет распоряжается земельными участками? Он распоряжается ими там, где земля не разграничена, то есть не зарегистрировано право Российской Федерации на этот участок, и на него нет правоподтверждающего свидетельства о госрегистрации. При этом муниципалитет готов не претендовать на участок, где право РФ зарегистрировано. Но там, где такового права нет, он распоряжается им самостоятельно, предлагая впоследствии нам перерегистрировать право на себя. И такой порядок практикуется, хотя суд указывает, что город Сочи уже разграничен в силу федерального закона "Об особо охраняемых территориях".
И все же, понимая, что власть без распоряжения землей – это не власть, что, теряя землю, город лишается арендных платежей в виде доходов в бюджет, мы предлагаем иной административный порядок. Росимущество, согласно закону, регистрирует право на федеральное имущество, а потом, обосновав, что муниципальное образование не может обходиться без конкретных участков – жизнеобеспечивающих служб, дорог, жилого фонда, – в административном порядке передает их в город путем подписания перечня земельных участков, утверждаемого Правительством РФ. Пока этот порядок не работает и ничего не передается, потому что, к сожалению, администрация этими вопросами не занимается, предпочитая спорить с нами в судах. Мы ничего лишнего забирать у города не собираемся. Все придет к тому, что мы сохраним за федеральной собственностью земли прибрежной первой санитарной зоны, частично, возможно, второй, территории национального парка, а все остальное передадим в муниципалитет – ведь все понимают, что городу надо развиваться. Но пока арендные деньги с аренды федеральной собственности идут в муниципалитет, у государства возникают законные вопросы – почему, кто виноват за нанесенный ущерб государству, кто допустил правонарушения?
Но ни одного участка без участия администрации города нами не сформировано. Земельный кодекс утверждает, что формирование земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления. Согласование границ участка идет через ряд уполномоченных чиновников. Каждый участок наносится на дежурную карту города городским институтом генплана. Так что мы работаем в тесной взаимосвязи с администрацией, и разговоры, что Росимущество само формирует участки и кому-то их раздает, беспочвенны.

Добавлено 4. Февраль 2008 - 14:41 [ Интересы курорта | №02 ]