Прогноз развития рынка недвижимости от эксперта сочинской компании "Сунжа"

[Svettta]

В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными как раньше.
За последние 10 лет объем ипотечного кредитования увеличился почти в 6 раз, всего же через ипотечное кредитование на рынок недвижимости было «инъецировано» более 2 трлн. руб. Доход бюджета РФ за этот же период увеличился практически в 8 раз, номинальные доходы населения – в 6 раз, реальные доходы, по оценкам разных специалистов, более чем в 8 раз. Настоящая статистика даже при достаточно общей оценке дает понимание «первопричин» роста цен на российском рынке недвижимости. Средняя цена на московском рынке недвижимости за эти годы увеличилась, в зависимости от сегмента, в 5-8 раз.
К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения и, во-вторых, дефицит у финансово-кредитных учреждений «длинных» денег. Таким образом, двум фундаментальным составляющим, обеспечивающим поддержание и рост рынка недвижимости, был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей как в части текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности, помимо этого существенно сократились возможности банков по кредитованию новых девелоперских проектов, списанию долгов по действующим кредитам. Значимым является и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования «массовым», доступным для всех слоев населения, так и не удалось. По сути, рынок оказался отброшенным на несколько лет назад. Теперь вновь потребуется формирование общей стабильной макроэкономической ситуации, причем не только на уровне корпораций и других участников рынка, но и на уровне семейных бюджетов конечных покупателей. До тех пор пока конечные покупатели станут не только готовы, но и способны приобретать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его поддержку через ипотеку, будет также крайне затруднительно.
Чем дольше будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше возникает риск растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными покупателями средства не на покупку (оплату купленной по ипотеке) недвижимости, а на текущее потребление. По разным оценкам в собственности у частных инвесторов, в зависимости от региона, находится 10-30% квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие. В случае ухудшения ожиданий относительно развития рынка недвижимости, на рынке могут появиться инвестиционные квартиры от частных инвесторов, что повлечет дополнительный рост предложения на рынке недвижимости. При текущем ограниченном платежеспособном спросе, это вполне может привести к очередной коррекции рынка «вниз». Особенно явно вероятность данного сценария прослеживается на динамике московского рынка, где темпы строительства нового жилья в последние годы существенно превосходили платежеспособный спрос, а доля инвестиционных квартир по оценкам множества специалистов была максимальной для РФ.
Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние 2-3 года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры приобретенной по ипотеке), а инвестиционных квартир единицы, вероятность коррекции цен вниз представляется маловероятной, скорее, по мере приближения Олимпийских Игр можно ожидать существенного роста цен. Значимым аргументом является ограниченность предложения построенного качественного жилья. Покупать же «недострой» в настоящее время достаточно рискованно.
Итак, в настоящее время можно ожидать существенного изменения в первую очередь структуры отечественного рынка недвижимости. Параметры коррекции будут зависеть от эффективности действий как федеральных и региональных органов власти, так и международных организаций.
Действия международных организаций будут в значительной степени определять наличие и доступность в мировой экономике «длинных» денег, направляемых на финансирование ипотечных программ, размера платежеспособного спроса на товары (в том числе сырье) и услуги, содержащие «российскую добавленную стоимость» и прочие важные для рынка недвижимости факторы роста. В последние месяцы новости с международных финансовых рынков содержат все больше позитивных сигналов, что, безусловно, вселяет определенный оптимизм в скорое масштабное возобновление банками ипотечных программ, кредитование девелоперских проектов. Особенно хотелось бы отметить статистику фондового рынка, отражающего будущие ожидания инвесторов – индекс Dow Jones преодолел отметку 10000, российские индексы ММВБ – 1350, РТС – 1400, практически сравнявшись с уровнем 2006 года.
Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики, однако вопрос о том, насколько оперативно удастся восстановить платежеспособный спрос, не допустить «проседания» семейных бюджетов потенциальных конечных покупателей, пока не совсем ясно. Достаточно позитивно можно оценить принятый на 2010 год Федеральный бюджет, гарантирующий поступление существенных денежных средств в экономику РФ, а стабилизировавшиеся в последние месяцы цены на нефть, дают все основания прогнозировать достаточные возможности по финансированию бюджета.
Обобщая, в настоящей ситуации можно ожидать практически любого из возможных сценариев развития российского рынка недвижимости от негативного (снижение цен и объемов строительства жилья), до стабилизации и дальнейшего роста. Однако, все же наиболее вероятным представляется сценарий, при котором до конца текущего–весны будущего года рынок будет находиться в ситуации незначительной стагнации, далее по мере стабилизации мировой экономики, возобновлению активного поступления бюджетных средств в экономику РФ, завершению реструктуризации долгов девелоперских компаний начнется увеличение спроса на жилье со стороны конечных покупателей и арендаторов, вслед за чем на рынке возобновится рост цен на недвижимость, возобновиться активное строительство новых объектов.

Сергей Усачев, Первый вице-президент ГК «Сунжа»

[Коста_]

Сообщение от Svettta

Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние 2-3 года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры приобретенной по ипотеке), а инвестиционных квартир единицы, вероятность коррекции цен вниз представляется маловероятной, скорее, по мере приближения Олимпийских Игр можно ожидать существенного роста цен. Значимым аргументом является ограниченность предложения построенного качественного жилья.

Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики

можно ожидать практически любого из возможных сценариев развития российского рынка недвижимости от негативного (снижение цен и объемов строительства жилья), до стабилизации и дальнейшего роста.


Сергей Усачев, Первый вице-президент ГК «Сунжа»

Svettta раз уж вы (под разными никами) клонируете тему за темой на разных сочинских форумах с рекламой Сунжи и Тауэра то можно побольше информации Вы и есть "первый вице-президент"? Он знает что тут пишут от его имени? В вашем домике действительно единицы инвестиционных квартир и нет квартир купленных по ипотеке? Так что ваш дом пустой что-ли совсем по продажам?
Вы действительно считаете "прогнозом" вот это попадание пальцем в небо: "Есть ли жизнь на Марсе - нет ли жизни на Марсе - это науке неизвестно!"

[Svettta]

Сообщение от Коста_

Svettta раз уж вы (под разными никами) клонируете тему за темой на разных сочинских форумах с рекламой Сунжи и Тауэра то можно побольше информации Вы и есть "первый вице-президент"? Он знает что тут пишут от его имени? В вашем домике действительно единицы инвестиционных квартир и нет квартир купленных по ипотеке? Так что ваш дом пустой что-ли совсем по продажам?
Вы действительно считаете "прогнозом" вот это попадание пальцем в небо: "Есть ли жизнь на Марсе - нет ли жизни на Марсе - это науке неизвестно!"

Уважаемый, Коста! Оставьте Ваши бурные фантазии при себе - они никому не интересны. Я живу в Сочи и собираю различные материалы о городе. В отличие от Вас - человека, который читает "разные сочинские форумы" и который занимается очернением нашего прекрасного города! И ник у меня один и зовут меня Света, а вот кто Вы? Может быть, конкурент этой самой компании Сунжа, поэтому Вас так это сильно трогает. Может быть Вы так не можете выполнять свою работу, как люди, написавшие этот материал, поэтому Вы элементарно завидуете

[Admin]

Я живу в Сочи и собираю различные материалы о городе.

А можно узнать почему у Вас IP московский?

[Коста_]

Сообщение от Svettta

Уважаемый, Коста! Оставьте Ваши бурные фантазии при себе - они никому не интересны. Я живу в Сочи и собираю различные материалы о городе. В отличие от Вас - человека, который читает "разные сочинские форумы" и который занимается очернением нашего прекрасного города! И ник у меня один и зовут меня Света, а вот кто Вы? Может быть, конкурент этой самой компании Сунжа, поэтому Вас так это сильно трогает. Может быть Вы так не можете выполнять свою работу, как люди, написавшие этот материал, поэтому Вы элементарно завидуете

Ну наконец-то начал прорезаться живой голос, а то ведь были одни "независимые обзоры" и "статьи" Жалко только то, что вы ответили на мои вопросы по принципу : "Сам дурак!" Мои фантазии действительно никому не интересны и я спокоен на этот счет. А вот вашим творчеством серьезно интересуются последователи, плагиат так и цветет На соседнем форуме ваши "материалы о городе" распространяет некто под ником "Сунжа"... Что-то мне это напоминает
Я же легко могу ответить на ваши. Я не девелопер. Теперь живу в Сочи, чего и вам желаю. Читаю сочинские форумы И не люблю когда вешают лапшу на уши по видом аналитики и обзоров. По закону о СМИ внизу должна быть приписочка "На правах рекламы" Этой лапши мы едим достаточно в телеэфире и "свободной прессе". Хочеться хоть в инете получать живую информацию от живых людей. Если вы менеджер, которой это поручено, ну тогда с вас "взятки гладки". Но все равно надо менять стратегию, с "аналитикой" и "опросами" вы уже засветились... Предлагаю вам просто внести ваш домик в список новых чудес света Их стали составлять довольно часто. Это будет стильно и "работать" будет долго!