|
Администратор
Регистрация: 27.07.2004
Адрес: Сочи
Сообщений: 26,219
Репутация: 1927862
|
Моё мнение и намерения на этот счёт, со стороны практикующего инвестора в новостройки города Сочи, небольшой экскурс в недавнею историю, с периода активного роста.... в конце 2020 года (ноябрь-декабрь) видя активный рост недвижимости вызванный рядом объективных причин, начал активно кредитоваться для инвестиций и к весне 2021 года набрал большой кредитный портфель под достаточно высокие проценты, который теперь меня тяготит, инвестиции конечно себя оправдали, но пока не было фиксации прибыли, планировал осуществить её прошедшей осень 2021 года и закрыть кредиты, но по ряду причин не получилось, но выбора особого нет, необходимо реализовать часть объектов в ближайшие три месяца и судя по тенденциям, придётся делать определённые скидки, так как основной рост прекратился в апрель-май 2021 года, затем было летнее затишье и вяло текущая осень на которую многие продавцы возлагали надежду, что можно констатировать на данный момент цены зафиксировались на новых высоких уровнях и уже не вернуться на уровень лета 2020 года когда был разгар пандемии и люди не совсем понимали, что будет дальше как раз тогда начались супер выгодные предложения и отличные ипотечные ставки, что повлекло за собой высокий спрос и рост (не только в Сочи). Сейчас же ЦБ РФ поднял в 2 раза ключевую ставку (до 8.5%) и по ипотеке выросли проценты и спрос на неё снизился, плюс увеличение цен для большей части населения сделала невозможным в принципе покупку своей квартиры в Сочи, но число хороших объектов в Сочи не много и это играет на поддержку цен, хоть число возможных клиентов снизилось, падения цен не произошло, есть коррекции по сильно перегретым объектам таким как например ЖК Фрукты в ПГТ Сириус где изначально неоправданно резко подняли цены. Те кто нуждаются в деньгах как я например сейчас, готовы к переговорам по цене с реальными покупателями и люди уже начали приходить к реальным ценам и рынок я уверен в этом 2022 году будет выравниваться и приходить к логическому распределению цен, должны уйти огромные перекосы в некоторых домах и локациях, на этом как раз можно сыграть и заработать, хоть большая часть слепой необдуманной инвестиции уходит в прошлое (когда брали всё подряд и оно росло) но открываются новые вдумчивые инвестиции на мой взгляд. В целом прогнозирую небольшие изменения в целом на рынке новостроек, те дома которые ещё не сданы и имеют рыночную цену будут подрастать в цене в районе +10+20%, перегретые дома будут корректироваться на 5-10% в низ. Речь идёт о нормальных домах с квартирным статусом и достойной локацией. С рынка на мой взгляд уйдут необдуманные инвесторы и те кто брал жильё под аренду, по сколько срок окупаемости многой недвижимости вырос как минимум в 2 раза, чем это было ранее.
На чём же можно будет заработать в 2022 году в городе Сочи на мой взгляд, это на срочных выкупах недвижимости, когда людям нуждающимся в деньгах в связи ранее не оправданных ожиданиях придётся выходить в наличность по той цене по которой захочет купить инвестор, а других покупателей в моменте не будет под рукой. Особое внимание хотел бы обратить участников форума на коммерческую недвижимость которая сейчас способна приносить доход в районе 10% годовых на вложенные деньги, большая часть коммерции не произвела такой рост как жилая недвижимость и она должна выравнивать соотношение цен со временем, по вложенным деньгам доходность как правило от сдачи в аренду выше примерно в 2 раза.
Что касается земельных участков в Сочи на мой взгляд здесь будет происходить корректировка цен в низ, по сколько рост данных объектов недвижимости превысил рост в новостройках и на вторичном жилье. Разрешения на объекты недвижимости сейчас получать стало сложнее, стройка стала дороже значительно и ещё плюсом подорожали земельные участки в 3-5 раз и у многих пропал смысл строить по крайне мере строить на продажу, по сколько резкое падение спроса и уменьшение возможной маржи от продажи. Цены и предлагаемые участки не побуждают никак к покупке многих. Зачастую можно купить в центре квартиру 3-х комнатную дешевле чем построить дом непонятно где....
Дома, коттеджи, таунхаусы, дуплексы - индивидуальный товар более чем квартиры или даже земельные участки, здесь скорее всего тоже произойдёт корректировка цен, но рынок этот очень медленный и эксклюзивный покупать можно только для себя если прям сильно очень хочется, вряд ли на этом можно будет заработать в ближайшие пару лет точно.
Резюме. Всё это исключительно моё скромное мнение и не является инвестиционной рекомендацией. Жду ваши комментарии и мнения на этот счёт, надеюсь у кого-то есть свой личный подробный взгляд и ощущение недвижки на 2022 год в Сочи.
P.S. Мои задачи реализация готовых объектов, закрытие кредитов, документы на новостройки с последующей продажей и фиксацией прибыли, переход в коммерческую недвижимость до 30% от капитала и акции 20%, 30% останутся в жилой недвижимости пока ещё имеющей на мой взгляд потенциал роста цены относительно других объектов недвижимости ну и 20% под активные инвестиции (срочный выкуп недвижимости).
|
Инвестиции в недвижимость в 2022 году в Сочи есть ли смысл?!
, самое время на новогодних каникулах
в тишине и спокойствии после громких салютов, задуматься над тем, что ждёт сочинский рынок недвижимости в год тигра, какие возможны варианты инвестиций, новостройки, вторичка, участки или дома, а может коммерческая недвижимость или стоит фиксировать прибыль и всё распродавать после бурного роста 2020-2021 год? Хотелось бы услышать мнение форумчан на этот счёт и конечно же проголосовать в опросе, потом по итогу года посмотрим кто из нас был более дальновидным и смог увидеть тенденции в рынке недвижимости в Сочи в 2022 году.
, но своё мы возьмём
, чьё бы оно ни было
.
