Как проверить дом перед покупкой?????

[Авоналим]

Всем привет, обращаюсь за помощью и советом. В огромном выборе домов мне реально понравился один дом. Дом стоит на склоне в районе Липники в Адлере.
Подскажите куда идти и как найти в Сочи или адлере специалистов которые реально могли бы посмотреть на дом и оценить качество постройки дома и характер грунта на этом склоне (ползе-не ползет) и посоветовать стоит ли его брать. Я в строительстве не очень разбираюсь и боюсь сделать ошибку и купить проблемный дом.
Двор перед домом заасфальтирован но на асфальте в одном месте образовалась трещина - где-то 1 метр длиной и 5 мм шириной -это на глаз. О чем это может говорить????
Перед домом и двором подпорная стенка вглубь на 50 см как сказал хозяин, он сам ее делал.
Буду очень ждать ваших советов.

[Авоналим]

Конечно, я уже поискала в сети и нашла спец организации которые проверяют качество домов но все они в других городах и ни одной в Сочи и тем более в Адлере.
Хотя именно здесь так много строили и строили как попало в последнее время и именно здесь эти специалисты так нужны !!!!!
Ведь не только часные дома погано здесь строят но и такие с жилыми помещениями!!!!
У кого-то возникал вопрос как проверить уже построенный дом на качество????? К кому можно обратиться????? Конечно, вы можете мне сказать что дом нужно покупать тот который строился для себя- но продавцы уже тоже поумнели и все говорят что дом строили для себя, ведь нужно же им продать то что они построили!!!!

[vavaha]

Авоналим,сам собираюсь покупать дом в Лазаревском.Со спецификой строительства домов в сочи не знаком,знаю как строят в московской области(сам строил).Много читал об этом и как понял,что главное в данной местности это фундамент.Самый надежный это на сваях,чем их больше и глубже тем лучше.Осмотрите внимательно цокольный этаж на наличие трещин,плесени,сырости.Я лично при покупке буду обращаться в фирмы,которые занимаются строительством фундаментов.Опять же если дом снаружи обшит сайдингом,а внутри вагонкой трещины можно и не увидеть.Посмотрите как открываются двери и окна без перекосов?А вообще фото посмотреть бы.

[Авоналим]

Хочу поделиться опытом поиска домов в Сочи. В частности в Адлерском районе.
Количество противоречащей информации просто сводит с ума.

При покупке дома важно чтобы все документы были в порядке и земля и дом фактически совпадали с тем что по документам. Продавцы же делают вид, что не понимают этого или что это совсем не важно, вам скажут что тут все так живут-в документах одно а по факту другое . Продавец считает что продает вам то чем он пользуется по факту, юристы однозначно говорят что вы платите за то что узаконено в документах. Остальное у вас могут забрать в любой момент. Может он и не настанет в ближайшие 3 года, но риск этого есть.
Второе- что построено близко к морю как правило очень сыро, что на ровном месте- может затапливать зимой в дожди и тоже сыро- смотрите чтобы был высокий цоколь или дом поднят от земли достаточно высоко чтобы не заливало в дожди, если построено на горе - может ползти, так как потоки воды с гор очень сильные при дождях и неожиданные оползни происходят- смотрите чтобы земля была укреплена, чтобы над вами не было новой стройки, чтобы участок был не оползневой впринципе, хотя риск есть везде. То есть мой вывод такой что покупать лучше не на крутой горе а на пригорке, где почти ровно, но не низко.
С документами- если что-то не совпадает фактически с тем что в документе- в тех паспорте и кадастровом паспорте на землю- стоит оценить риски того что это придется либо узаканивать либо в один прекрасный день лишиться этого. Например, узаконить незаконно пристроенный второй этаж - от 300 000 до 1000000 рублей в зависимости от характера пристройки, квалификации юриста, настроений администрации и множества других факторов. Причем продавцы и агенты будут вам говорить что это так, проще простого. Юристы же которые реально узаканивают самостой будут настраивать вас пройти 7 кругов ада хождений по инстанциям, полгода времени минимум и неопределенное кол-во денег.
Проблема разобраться кому верить. Я верю своим знакомым, которые не заинтересовыны мне врать. Моя подруга заплатила за узаканивание нелегального строения более 2 000 000 руб и прошла при этом через несколько судов. Также и юристы советуют что дела до судов в Сочи лучше не доводить , это самый дорогой путь узаканивания чего-либо, а еще лучше покупать уже узаконенное и спать спокойно.

[Авоналим]

Так как дом я покупаю впервый раз и так сказать по ходу изучаю все ступени этой процедуры, могу дать пару советов уже из приобретенного негативного опыта.

- Не торгуйтесь с продавцом пока не изучите его документов и его ситуации с домом, в первый момент осмотра, когда вы еще не знаете всех ньюансов вы не можете знать многочисленных факторов которые могут существенно влиять на цену дома. Сначала посмотрите документы, сверьте что фактически все совпадает, из чего реально построен дом- кирпич, блок или сэндвич-панели (продавец часто может "ошибаться"), смотрите в каком году дом построен, нет ли прихваченной земли или самостроя, что все в порядке, тогда уже предлагайте торг.

-Если вас напрягают дать задаток прямо сейчас, а то кто-то там стоит на очереди с деньгами и купит дом вперед вас- мой совет не рисковать, так как скорее всего это просто психологическое давление, и даже если другие люди дейсвительно придут, то и они пока не выяснят все про дом задаток давать скорее всего тоже не будут. Есть конечно, покупатели, которые вообще не хотят ни во что вникать и разбираться- но это их риски. В основном люди присматриваются какое-то время. А кто дает задаток сразу потом еще придет и заберет его, разобравшись, я уже и эту ситуацию видела. Вообще продавцы так себя ведут что дом продать-купить можно прям за неделю. Наверное им этого хочется, чтобы побыстрее продать и получить деньги. Наверное хочется уверенности в том что уже сейчас деньги вот-вот будут и продавец решит все свои проблемы. Но покупателю эта спешка крайне не выгодна. На проверку дома уйдет от недели до двух, это потому что ожидание справок, которые вы запросите в архиве или других инстанциях, проверка юриста-все это займет 5-10 рабочих дней. Это если все чисто и ясно и не возникает дополнительных вопросов и не нужно копать глубже.

- когда даете задаток, обязательно напишите в договоре, что если продавец откажется от сделки он тоже что-то теряет, обычно это сумма задатка в двойном размере, и это обязательно, потому что когда продавец поймет, что вы реально выясняете всю подноготную про его дом и обязательно всплывут факты которые он хотел утаить и даже возможно сделка сорвется или вы будете сбивать цену- он будет заинтересован искать менее дотошных покупателей. А на проверку дома/земли у вас уйдет некоторая сумма денег в районе 5000-10 000 рублей, которую вам лучше все- же компенсировать, чем выкинуть на ветер.

-обязательно поговорите с соседями (ближними и дальними) на предмет истории дома, возможных конфликтов между соседями, возможных прошлых проблем со стройкой, домом, участком, администрацией. Может не стоит 100 процентов доверять соседям ( у них могут быть свои интересы) но проверить информацию, которую они дают очень даже стоит.

-Не давайте задаток больше того, что вы реально готовы потерять. Многие продавцы сразу хотят задаток в 10% от стоимости, чтобы фактически принудить вас купить свой дом на их условиях. Ни в коем случае не соглашайтесь. В основном люди дают 50 тысяч или 100 тысяч задатка чтобы продавец снял дом временно с продажи, пока вы не разберетесь с домом и договоритесь с продавцом о деталях и сроках сделки.

-Давайте задаток только по предварительному письменному договору, его форму и обязательные пункты можно найти в интернете на юридических сайтах. Юрист то же самое, что вы можете скачать из интернета напишет вам за 1500 руб. Оговаривайте в договоре все условия будущей сделки, все о чем вы реально договорились, что продавец должен вам предоставить по документам, сроки, потом пишите расписки от руки, о том что вы дали деньги а продавец принял деньги от вас и претензий не имеет. Также не ужимайте себя в сроках покупки, хотя бы месяц оставьте до заключения сделки. Если захотите заключить сделку раньше- ваше право. Вообще конкретную дату сделки не обязательно указывать, если дата в договоре не указана , то его срок исполнения определяется законом как 1 год с момента подписания.

-Юристы скажут вам что для совершения сделки достаточно проверки свидетельств, правоустанавливающего документа, договора и паспортов.
На примере моих знакомых, которые все это проверили, получили свидетельства о собственности в росреестре и не смотря на все это уже несколько лет судятся за свою землю с третьими лицами, я считаю что этого в Сочи не достаточно. К сожалению, в Сочи, чтобы обезопасить себя, нужно проверить историю дома и историю земли досконально, так как огромное количество земель находятся в сомнительном положении. Почему так? Потому что работники местной администрации, росреестра, бти и других органов, имеющих отношение к недвижимости кормятся на взятках от оформления документов не очень законными способами. Взяточников очень редко выявляют и наказывают поэтому коррупция здесь процветает. То есть за взятки делают на бумаге законным то, что на самом деле незаконно. Земли могут быть переданы в собственность и по фальшивым распоряжениям администрации, подписи могут быть подделаны, договора, техпаспорта подделаны и т.д. Поэтому желательно проверить и проследить всю историю недвижимости. Для этого хотя-бы запросите архивную справку в архиве, и у юриста закажите проверку документов по данной земле и дому и очень тчательно изучите все документы имеющиеся у собственника, проверьте что это оригиналы. Юрист должен проверить на каком основании была выделена и передана в собственность земля первоначальным владельцам и как она попала к тем владельцам у которых покупаете вы, то есть как она наследовалась либо дарилась или перепродавалась, были ли какие-либо судебные споры по ней в прошлом. При признании любой из сделок недействительной все последующие будут признаны недействительными. Поэтому очень важно при покупке прописывать всю реальную сумму дома/земли в договоре. Это то , что вам будут обязаны вернуть продавцы в случае признания сделки недействительной. Также обратите внимание что в Сочи арест на землю и дом могут за взятки временно убрать, поэтому и важно знать какие были суды и что они постановили.

- Если вы покупаете через агента- считайте что могли бы заплатить на 300 000 р или на 1 000 000 р меньше. Тщательно изучите где еще в интернете стоит эта недвижимость и по какой цене, вы увидите что на один и тот же дом цены прыгают до полумиллиона и больше. Это позволить вам вычислить более близкую цену к реальной. В основном в Авито цены завышены на полмиллиона минимум. Поэтому лучше искать продавцов напрямую также как их ищут агенты - ногами или в интернете по обьявлению собственников.

Желаю всем удачи, если у кого-то есть чем поделиться, пишите.

[МПрактик]

При адлерском БТИ была подобная услуга- строительно -техническая экспертиза

[Авоналим]

По проверке дома именно на качество постройки у меня не густо,
в основном дома здесь построены на продажу, но 99 процентов продавцов вам скажут что строили для себя, выяснить это довольно сложно.
Но если я вижу что человек приехал в Сочи купил землю и построил дом после того как обьявили о проведении в Сочи олимпиады и выставил его на продажу перед олимпиадой, когда цены были самыми дорогими- моя логика говорит мне что, наверное, все же строил на перепродажу. Чтобы смотреть когда дом попал на продажу ищите старые обьявления на сайтах любых агенств, продавцы и агенты как правило не говорят правду сколько продается дом, я находила дома на сайтах стоят уже по 2 года, а мне говорили что их продают три месяца. Многие строили чтобы сдавать строителям перед олимпиадой а после завершения стройки продать. Как правило такие дома построены быстро и не очень качественно и их очень много.
Многие приехали во время когда обьявили о проведении олимпиады, покупали старые дома и переделали их в новые, то есть на первый этаж старого дома надстроили новый, потом узаконили как будто весь дом новый. Поэтому спрашивайте не было ли такой ситуации. По техпаспорту будет новый дом а на самом деле старый первый этаж и новый второй.
Подсказали как смотреть ползет ли земля- по ограде - если старая ограда покосилась или дверные-оконные проемы в доме чуть поведены.
В остальном - простучать стены, посмотреть по техпаспорту, посмотреть есть ли трещины в стенах и фундаменте- но в основном люди все это закрывают сайдингом и увидеть что там внутри невозможно.

[Авоналим]

Сообщение от МПрактик

При адлерском БТИ была подобная услуга- строительно -техническая экспертиза

Да, нанимала эксперта из БТИ и все равно он под сайдингом увидеть не сможет, определит материал стен визуально и по опросам продавца, определит визуально что видимых проблем нет, но могут быть скрытые и эксперт этого тоже сказать не может.