ИЖС участок или Садовый участок

[Admin]

Просьба к знающим людям и имеющим опыт подсказать, что выгодней сразу купить ИЖС участок или приобрести Садовый участок и строится на нём. Какие могут быть подводные камни с садовыми участками сейчас, амнистия до 2015 года? Как проходит сама амнистия для частных домов на одну семью (не говорю про клубные дома) сколько занимает по времени сколько требует ресурсов?
Если возможность садовый участок перевести под ИЖС и строится с разрешением, каков процесс получения разрешения на строительство на ИЖС участке в чём плюсы и минусы садовых участков в Сочи?

[Ання]

И что?! Никто про это не слышал, не знает и не занимался сам?
Про свой город я бы вам рассказала.
Сочинцы!!! Знатоки!!! Не проходите мимо темы!
Очень инфа нужная!!!

[Gold_fishechka]

Объемный слишком вопрос.
В три-пять минут ответить не успею, а времени сейчас отвечать полно - нет.
Основная проблема в садовых участках не их целевое назначение ( для садоводства), а категория земель в свидетельстве.
Если в категории земель стоит - сельскохозяйственные земли, то строить на ней и в последствии регистрировать жилые дома - просто нельзя. В теории можно попробовать в таком случае воспользоваться законом о фермерстве, но на практике я пока о таких случаях даже не читала.
Если садовый участок находится в землях поселений (категория земель),
то никаких особых проблем с нем не будет. Строим, делаем техпаспорт, регистрируем право по декларации. Если в дальнейшем нужна прописка, то идем и пишем заявление в МВК с просьбой признать дом пригодным для постоянного проживания. Получаем сей акт, несем его в паспортную службу и заводим домовую книгу. В теории - все.

На практике в разных районах Сочи, МВК собирается с непередаваемой медлительностью и массой условностей. К примеру по данным центрального района Сочи за 2012 год, садовых домов признанных пригодными для постоянного проживания в результате межведомственной комиссии - нет . Поэтому народ не морочится соблюдением процедуры, в лучшем случае подает заявление в МВК, а через 30 дней - иск в суд, а в обычном порядке - люди сразу идут с исками в суд и получают решение суда, вместо акта МВК, по которому потом будут заводить домовую книгу.

Относительно смены целевого назначения земель - процедура вполне законная, то есть в принципе, можно, собрать несколько рядом находящихся садовых участков, находящихся в границах земель поселений и подготовить обоснование архитектурно-планировочное, юридическое и экономическое, и при наличии положительного заключения архитектуры подготовить постановление главы города. На практике вопрос обычно затухает на первом этапе - сбора нескольких интересантов - владельцев соседних участков, для прохождения процедуры от "а" до "я".

Можно сменить целевое назначение вслед за регистрацией права на жилой дом. Закон предусматривает такую возможность.
То есть строим дом на садовой земле, регистрируем его, как жилой, после чего обращаемся в комитет по земельным ресурсам с заявлением о смене целевого назначения земли в соответствии с неделимостью целевого назначения дома и земли, находящейся под ним. В этом случае сам порядок процедуры несколько иной, основанием для смены целевого назначения будет служить не постановление главы города, а закон, но ...
Посколько готовить документы, обосновывающие такую смену будет земельный комитет, то и сроки берутся не маленькие, и документы у владельца такого дома могут просить предоставить самые разнообразные. И самое смешное, этой задачей, не смотря на ее относительную простоту в Сочи не пользуется вообще никто. Ибо если есть жилой дом и прописка в нем, то образно говоря, нафига менять целевое назначение ?

[Ання]

Сообщение от Gold_fishechka

Если садовый участок находится в землях поселений (категория земель),
то никаких особых проблем с нем не будет. Строим, делаем техпаспорт, регистрируем право по декларации. Если в дальнейшем нужна прописка, то идем и пишем заявление в МВК с просьбой признать дом пригодным для постоянного проживания. Получаем сей акт, несем его в паспортную службу и заводим домовую книгу. В теории - все.

"Регистрируем право по декларации" - это одно и то же что и амнистия?
Сколько еще времени можно действовать по приведенной вами схеме? Т.е. если я правильно понимаю - строить без получения разрешения на строительство?

Тогда, если найдете время, продолжите список пожалуйста. Каких слов в свидетельстве на землю стоит "бояться", мне, мечтающей приобрести участок и постоить на ней дом жилой и оформить прописку на всех членов семьи.
1. ЛПХ? Личное приусадебное хозяйство - строиться на такой земле можно?
2. Земли поселений - строиться можно!
3. ИЖС - можно!
4. ...

[Ання]

Никто не отвечает (

А "переуступка права аренды" это как?
А если назначение земельного участка "садоводство", то дом нельзя строить?

[Gold_fishechka]

Извините, видимо пропустила ваш ответ по горячим следам, а потом он просто затерялся в новых сообщениях.

Сообщение от Ання

"Регистрируем право по декларации" - это одно и то же что и амнистия?

- нет, ни одно и тоже.

Про регистрацию " по амнистии", чтобы не повторяться приведу полный текст с сайта росреестра :

В соответствии с Законом о дачной амнистии в упрощенном порядке регистрации подлежат права граждан на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а так же на жилые дома, гаражи, садовые дома, строения и сооружения вспомогательного использования: сараи, бани, летние кухни, возведенные гражданином для собственных нужд на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Упрощенный порядок регистрации прав на земельные участки распространяется не на все земельные участки, а только на те, которые предоставлялись до 30 октября 2001 года.

В соответствии с п. 2 ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок является следующий документ: акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Для регистрации права собственности на земельный участок необходимо предоставить следующие документы: документ, удостоверяющий личность гражданина; квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 200 р. (подлинник и копия); один из выше перечисленных правоустанавливающих документов (подлинник и копия).

В соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Декларация на объект недвижимого имущества заполняется гражданином самостоятельно не менее чем в двух экземплярах и должна содержать информацию об адресе объекта недвижимого имущества, его виде (названии), назначении, площади, количестве этажей, годе создания объекта, кадастровом номере земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимого имущества. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 03.11.2009 №447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества».

Для регистрации права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, необходимо предоставить кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства. Форма кадастрового паспорта утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18.02.2008 №32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

В соответствии с п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Для того, что бы зарегистрировать право собственности на жилой дом, гараж, садовый дом и иные хозяйственные постройки необходимо представить следующие документы: документ, удостоверяющий личность гражданина; квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 200 р. (подлинник и копия); документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (на жилой дом – кадастровый паспорт (подлинник и копия), на гараж, садовый дом и иные хозяйственные постройки (декларация в двух подлинных экземплярах)); правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

А теперь про декларацию и регистрацию прав собственности по ней :

Речь же пойдет о строениях, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом не требуется разрешение на строительство. Это: садовые, дачные и гостевые дома, бани, индивидуальные гаражи, хозблоки, летние кухни, сараи, туалеты и т.п. В соответствии с законодательством о «дачной амнистии» (93-ФЗ от 30.06.06 и др.) права собственности на такие строения могут быть зарегистрированы по декларации или кадастровому паспорту.
ДЕКЛАРАЦИЯ заполняется собственником, никаких подтверждений правильности сведений декларации по объекту недвижимости не требуется. С какими сведениями заполнили – с такими и зарегистрируют. Основными характеристиками строения по декларации являются: его площадь, материал несущих стен, год постройки. На основе этих данных в будущем будет рассчитываться восстановительная стоимость строения с учетом износа, она же – налоговая база для расчета налога на недвижимость. Первоначально должны быть зарегистрированы права на земельный участок. Процедура регистрации прав на строения добровольная и не имеет ограничений по срокам. На каждое строение заполняется отдельная декларация и выдается отдельное свидетельство о праве собственности.

- Практика в ФРС такова, что сейчас по декларации регистрируют все подряд. Возможно это мулька только в Сочи действующая, не проверяла и не общалась в регистраторами в других регионах, но у нас по декларации регистрируют и жилые дома (указывая, что он - гостевой) и отдельно стоящие здания, предназначенные исключительно для сдачи в аренду, под магазины, кафе и офисы, ( кто не верит - пройдитесь по центру Адлера или Лазаревского - каждый второй офис, магазин или кофейня, на частных землях стоящие - зарегистрированы как хозблоки, бывает что в и 4 этажа, и кстати, такие же хозблоки - частенько встречаю в свидетельствах на гостиницы частные), и много чего еще.

Сколько еще времени можно действовать по приведенной вами схеме? Т.е. если я правильно понимаю - строить без получения разрешения на строительство?

- Вот блин коллизия. Понимаете, Россия, великая страна, а город Сочи в этой стране - город редких чудес. Действовать можно, но с оглядкой, потому что никто не лишал прав муниципальную земельную инспекцию поймать вас на :
- не законном строительстве (ага, разрешение то не получали на стройку в землях поселений, читаем = в городе или поселках), хотя и тут есть свои мульки, как этот вопрос, растянуть, а потом и вовсе прикрыть.
- не согласованном с архитектурой местом посадки здания на земельном участке (а как вы думали, фигня что нет генплана, есть дежурный план города и наша святая обязанность учитывать планомерный и соответствующий градостроительному кодексу план строительства города. Поэтому будьте любезны обратиться за согласованиями, предварительно заказав 500-ку и обозначив на ней место посадки.
- не согласованной этажности и видах фасада. Тут вообщем-то без комментариев, иначе и так понятно, что построим не город -сад, а курятник на миллионы адресов.

Тогда, если найдете время, продолжите список пожалуйста. Каких слов в свидетельстве на землю стоит "бояться", мне, мечтающей приобрести участок и построить на ней дом жилой и оформить прописку на всех членов семьи.

- свидетельств бояться не стоит вообще, стоит их проверять на соответствие своим целям. Ибо, не все, что не подходит вам впрямую - плохо, и не все плохо, что не подходит именно вам. Как бы анекдотично это не звучало, но это правда.

1. ЛПХ? Личное приусадебное хозяйство - строиться на такой земле можно?
2. Земли поселений - строиться можно!
3. ИЖС - можно!
4. ...

Под ваши цели :
1. ЛПХ подходит идеально, только с одной оговоркой, если в свидетельстве не указано ЛПХ для огородов и садовой деятельности.
2. В землях поселений строиться можно и на садовых участках, но для Сочи нужно еще уточнить:
- не является ли данный участок зоной интересов олимпстроя ( отдельный кабинет в архитектуре, на 4-м этаже, отвечают девочки на письма с приложением точного адреса, указанного и ограниченного хотя бы цветным карандашом с публичного кадастра.
- вынесен ли в натуру земельный участок. ( довольно часто продают участки без выноса в натуру, для неопытных покупателей это может оказаться реальной проблемой, ибо на земле - участок, а в реальности геморрой спорных границ с судебным их установлением). В лучшем из случаев у владельцев просто нет 15-25 тысяч для межевого дела и выноса в натуру границ участка с присвоением ему реального а не условного номера. В худшем вы сто раз пожалеете, что купили этот участок.
- к какому из садоводств принадлежит данный участок, нет ли у этого садоводства спорных исков на 2-3 стадии в Арбитражах. (Арбитр.ру всем в помощь. ) При нахождении исков у садоводства об утверждении границ или площадей - идем в правлении садоводства и просим показать на генплане - расположение спорных (в судах спорных) участков и заодно проверяем нет ли претензий и споров по адресу который вы хотите купить.
Этот поход нужен еще и потому, что многие действующие садоводства вопросы с сетями решили коллективно, и подключение к газу, свету и воду, решается исключительно через правление и за определенные деньги,(тут тоже разных мулек масса, проще узнавать по конкретному случаю. чем описывать все возможные).

Кстати, тем кто ищет и находит сам - очень много участков и сейчас находятся в работе у прокуратуры. Не советую на данном этапе покупать не глядя участки в садоводстве "Бриз", "Чаевод" и "Черноморец", часть дел не только в судах, но и в работе у краевой прокуратуры, это значит, что аресты могут быть и не наложены, а участки свободно перепродаваться в надежде на добросовестное приобретение, лезть в это стоит только тем, кто в теме и не боится тратить время и нервы. А вообще, конечно, проверять надо любой участок.

Сообщение от Ання

А "переуступка права аренды" это как?

- это по договору, который так и называется Переуступка или Продажа прав аренды. Вполне законная и описанное гражданским кодексом форма договора передачи прав аренды в данном случае.

А если назначение земельного участка "садоводство", то дом нельзя строить?

-
Можно, если в свидетельстве в категории земель написано:
назначение участка - садовый с правом строительства жилых домов.
категория земель - что угодно , только не сельскохозяйственные земли или земли, предназначенные для инженерной инфраструктуры города.

[Ання]

Какая вы умница, Валентина!!!
Вот теперь в моих мозгах мусору поубавилось.
Спасибо за такой подробный ответ!!!


И все же . если я хочу прописку в будущем доме.... Не получится тогда по декларации оформить. не бывает же домовой книги у хозблока или гостевого домика
Придется под амнистию поспешить...

[Gold_fishechka]

Сообщение от Ання

Какая вы умница, Валентина!!!
Вот теперь в моих мозгах мусору поубавилось.
Спасибо за такой подробный ответ!!!

- да на здоровье. Информация то вся - открытая, никто ее не скрывает, просто собрать в кучу и разложить по полкам, мало кто удосуживается.

И все же . если я хочу прописку в будущем доме.... Не получится тогда по декларации оформить. не бывает же домовой книги у хозблока или гостевого домика
Придется под амнистию поспешить...

- хм. Тут все несколько двояко. Во первых, никто не запрещает зарегистрировав по Декларации жилой дом на садовой земле, написать заявление в МВК о признании его пригодным для постоянного проживания.
( Уточню на всякий случай несколько тонких моментов:
- во первых, если по декларации вы зарегистрировали 126, 4 кв.м. в общей площади, и 87, 3 кв.м. в жилой ( данные заносятся в свидетельство из вашей декларации) , а БТИ (ПИБ) намеряет 141, 1 кв. м. в общей площади (учтет при этом все нормы положенные в регламенте, и посчитает лестницы, крыльцо крытое, веранды, мансарды и прочее) и какое-то там не соответствие, пусть и в 0.3 кв. м в жилой площади.... То исправить сие упущение вы сможете только решением суда, или Актом МВК о реконструкции. Для Сочи до Олимпиады, считайте только решением суда, поскольку действует не гласное предписание Пахомова - садовых домов по актам МВК не принимать)
- во вторых, беря на себя ответственность за регистрацию по Декларации и обращаясь потом за решением суда или актом МВК о пригодности к постоянному проживанию нужно знать и помнить обо всех регламентах СЭС и пожарной службы ( Роспотребнадзором теперь все это гадство зовется, но сути не меняет, пока Акт Мвк не подпишет пожарник, и сотрудник СЭС, не увидите вы счастья). Это, если кто не знает - расчеты по инсоляции (естественному солнечному освещению), пожарным нормам на ширину коридоров, проемов дверных внутренних, наружных и запасных выходов, а также нормативы на "жилые" и "не жилые " помещения, вкупе с вопросом о несущих стенах, фундаменте и об отоплении дома - выраженном документально.
Никто не признает дом пригодным, если он не имеет отопления, и организованной канализации ( не важно - септик, ЛОС, или просто трехступенчатая выгребная яма). В общем то ничего сверх сложного, просто нужно учитывать совокупность всех факторов.
Именно поэтому 99% застройщиков с Сочи предпочитают сходить в суд по несколько раз, вместо того, чтобы раздавать денег за каждую подпись в Акте Мвк. Мне сегодня по другому поводу написали - " я найду за что прикопаться", но вот это - основной девиз в таком случае у сотрудников МВК. Их задача - денег содрать за максимально возможные упущения с вашей стороны. И они легко, виртуозно и разнообразно это исполняют.

- ну и в третьих. Есть такая штука, удивительная в своей простоте.
Покупаем садовый участок, регистрируем на нем жилой дом по Декларации (желательно все-таки без ошибок технического плана). И идем после этого за получением милицейского ( он же юридический) адреса. Платим госпошлину, получаем адрес и ... правильно - обращаемся в БТИ ( ПИБ) об инвентаризации. Получаем технический паспорт, проводим кадастровый учет на здание , после чего идем в земельный комитет и обращаемся за изменением целевого назначения земли, в соответствии с Земельным кодексом РФ. Причем, вот только сейчас, протащили запрещенную для всей страны домовую книгу на основании инвентаризации БТИ и кадастрового учета дома, а про свидетельство садовое - у нас забыли спросить, поэтому прописку в садовом доме мы сделали просто заведя в паспортной службе домовую книгу, на основании не полного, с точки зрения права, пакета документов. Но - коль скоро факт состоялся и денег с нас за это не попросили, я уточнила вопрос у начальницы Лазаревского паспортного стола, и она в устной беседе мне сказала, что ей достаточно технического паспорта и свидетельства на жилой дом, чтобы завести карточку с пропиской в адрес и домовую книгу.
Так что маяться со сменой целевого назначения земли , вроде теперь и не обязательно.

Самое важное!
Регистрация прав по Декларации, не ограничена по времени !

[Ання]

Неее. Мы про все эти требования о канализациях, пожарниках, газовиках, и сесах не забываем. Благо только три года назад регистрировали жилой дом по той же дачной амнистии.

Вот и по этому поводу еще хочу уточнить в ваших советах

Сообщение от Gold_fishechka

Есть такая штука, удивительная в своей простоте.
Покупаем садовый участок, регистрируем на нем жилой дом по Декларации (желательно все-таки без ошибок технического плана).

А не лучше ли на этом этапе пройти в БТИ за техпаспортом, чтобы далее ошибок не написать в декларации??? Ну, или, как бы заранее вызвать специалиста, чтобы обмерил, законспектировал, типа я все равно к тебе приду за документом

И идем после этого за получением милицейского ( он же юридический) адреса.

Если можно, конкректно, в какой службе получают этот милицейский адрес?

И как же все таки по декларации зарегистрировать жилой дом?
Если, из цитаты:
"Речь же пойдет о строениях, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом не требуется разрешение на строительство. Это: садовые, дачные и гостевые дома, бани, индивидуальные гаражи, хозблоки, летние кухни, сараи, туалеты и т.п."

Я, надеюсь, не сильно к вам пристаю... Помогите пожалуйста понять. Это можно обойти. Или просто как повезет? на кого нарвусь?

[Gold_fishechka]

Сообщение от Ання

......
А не лучше ли на этом этапе пройти в БТИ за техпаспортом, чтобы далее ошибок не написать в декларации??? Ну, или, как бы заранее вызвать специалиста, чтобы обмерил, законспектировал, типа я все равно к тебе приду за документом

- Никто не запрещает, просто вопрос инвентаризации и технического паспорта для садового дома явление в принципе не обязательное, а добровольное. Если денег и времени не жалко, то конечно делаем инвентаризацию, получаем в итоге все цифры, нужные для декларации, вписываем в нее, а ТП оставляем себе для истории, ибо льше то он никуда не нужен. ( На самом деле он будет нужен в том случае, если будет в этот дом подводиться газ), для всех остальных служб и сетевиков наличие или отсутствие техпаспорта никакой роли не играет.

И идем после этого за получением милицейского ( он же юридический) адреса.

Если можно, конкретно, в какой службе получают этот милицейский адрес?

- милицейский адрес получают в администрации района.

Перечень материалов и документов, предоставляемых для получения заключения по объекту капитального строительства для присвоения почтового (регистрационного) адреса:
- документ, подтверждающий создание (технический паспорт, инвентаризационная справка), на объект капитального строительства;
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок;
- кадастровый план земельного участка;
- документы, подтверждающие подключение к инженерным сетям;
- топографическая съемка текущих изменений М 1:500 с нанесенными границами земельного участка согласно кадастровому плану земельного участка и подписанная лицом, имеющим соответствующую лицензию на данный вид деятельности;
- разрешение на строительство (кроме объектов, для которых оно не требуется).

И как же все таки по декларации зарегистрировать жилой дом?
Если, из цитаты:
"Речь же пойдет о строениях, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом не требуется разрешение на строительство. Это: садовые, дачные и гостевые дома, бани, индивидуальные гаражи, хозблоки, летние кухни, сараи, туалеты и т.п."

С наскоку то всем тяжело, это со временем становится понятно, что стоит за формулировками.
Для ФРС формулировка "жилой дом" та же самая, что и для БТИ, то есть ваша задача в самой декларации указать все параметры жилого дома, чтобы зарегистрировать именно его.

Помогите пожалуйста понять. Это можно обойти. Или просто как повезет? на кого нарвусь?

- я не очень понимаю, что именно вы хотите обойти ? Декларацию заполняете вы сами, указывайте в ней цифры, максимально приближенные к реальности или делайте технический паспорт до заполнения декларации, чтобы не ошибиться ( если на самом деле боитесь оплошать) и заполняйте декларацию данными уже с него, и будет вам в итоге - жилой дом. Сама формулировка " жилого дома" в жилищном законодательстве прописана без технических параметров, у сотрудников БТИ на этот счет есть ряд совершенно определенных технических параметров, а регистрируя дом по декларации вы можете, образно говоря, начхать как на тех. параметры, так и на многое другое, ваша задача четко описать в заявке, что хотите зарегистрировать жилой дом, точно указать общий и жилой метраж, тип фундамента и этажность строения, чтобы получить в свидетельстве желаемое словосочетание.