Покупка квартиры в новостройках: как забронировать недвижимость.

[Gold_fishechka]

Количество вопросов по поиску и покупке жилья в Сочи неуклонно растет.
И хотя, далеко не все вопрошающие доходят до реальных поисков, просмотров и сделок, рискну предложить к рассмотрению новый не только для Сочи вид договора - Договор Бронирования.


Договор бронирования заключается, когда покупателю необходимо на какое-то время «забить себе место». То есть квартира ему явно понравилась, решено ее «брать», но требуется время, чтобы решить кое-какие проблемы. Например, взять ипотечный кредит. А эта задача не на день и не на два.

Задавшись целью приобрести квартиру в строящемся доме, покупатель перелопачивает массу информации, ездит на просмотры, а когда подходящий вариант найден, перед ним встает другая проблема – как сохранить за собой жилье до момента заключения сделки и денежных расчетов? Проблему можно решить, если воспользоваться договором бронирования. «Договор бронирования заключается в случае необходимости резервирования приобретаемого объекта недвижимости за потенциальным покупателем», - объясняет журналу Ссылка скрыта Дмитрий Отяковский, коммерческий директор московского подразделения ГК «Пионер». Как добавила Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty, договоры бронирования чаще заключают с клиентами риелторские компании, имеющие право реализации квартир в строящихся домах. Сами девелоперы прибегают к таким договорам нечасто. «Бронирование у девелоперов чаще всего осуществляется в устной форме на очень короткий срок – 1-2 дня», - уточняет эксперт.

Как отметил Василий Фетисов, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», договор бронирования – довольно редкий в практике рынка первичного жилья, особенно в условиях высокой конкуренции застройщиков на рынке, где бал правит покупатель. Именно такая ситуация складывалась в 2008 - 2010 гг. В 2011 году ситуация понемногу меняется в сторону сбалансированного рынка продавца и покупателя, но на отдельные популярные и успешные объекты уже выстраивается очередь из покупателей. Соответственно, возникает потребность забронировать квартиру на какое-то время для решения вопроса, например, с получением ипотечного кредита. Обычно договоры бронирования заключаются на короткие сроки – неделя, две недели, месяц.

В сделке будет ипотека
Действительно, сегодня многие сделки на первичном рынке проходят с использованием ипотеки. Соответственно, на сбор документов, рассмотрение дела ипотечного заемщика в банке и на открытие финансирования требуется немало времени. По данным Василия Фетисова («Желдорипотека»), как раз для ипотечных случаев и заключается сейчас большинство договоров бронирования.

Что же должно быть в таком договоре, если его заключает ипотечный заемщик? Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер») советует прописать возможность возврата аванса в полном объеме, если сделка не состоится из-за отказа банка в выдаче ипотеки. А учитывая, что получить письменный отказ от банка крайне затруднительно, почти нереально, стоит обратить внимание на формулировку данного пункта.

Следующий момент - банки обычно занижают сумму, которую готовы предоставить заемщикам. И если цена квартиры привязана к курсу иностранной валюты, который неожиданно вырос, то возможны два варианта решения проблемы: либо искать деньги, например – брать дополнительный потребительский кредит, либо подавать новую заявку на заем, чтобы увеличить сумму. «Но лучшей страховкой от таких ситуаций будет закрепление максимального курса валюты расчета в договоре бронирования», - говорит эксперт.

Ситуация складывается более оптимистично, если речь идет о получении ипотеки в банке, который вел предпроектное или проектное финансирование на данном объекте. Тогда клиенту важно только правильно рассчитать срок действия договора бронирования. «У застройщика и банка чаще всего есть соглашение о сроках одобрения заемщиков, например – 7-10 дней с момента подачи документов, - говорит Нина Кузнецова (Urban Realty). - И именно этот срок и надо учитывать при подписании договора бронирования».

Что же касается валюты расчета, которая будет фигурировать в договоре, то Василий Фетисов («Желдорипотека») считает, что логично получать кредит в валюте, в которой номинирована стоимость объекта недвижимости. Но если клиент решил взять кредит в долларах, а оплата новостройки в 90% случаев происходит в рублях, то банк на день выдачи кредита по собственному внутреннему курсу проведет для заемщика конвертацию, рассказывает Нина Кузнецова (Urban Realty).

Нюансы договора
Договор бронирования требует соблюдения определенных формальностей. В нем должен быть подробно изложен предмет договоренности между двумя сторонами и пункты, требующие исполнения. В первую очередь, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в договоре обязательно должна содержаться информация, точно описывающая, какую именно квартиру бронирует покупатель – этаж, секцию, ее номер на площадке и общую площадь. Обязательно должна быть прописана сумма бронирования и условия возврата этих денег, их невозврата или зачета в стоимость квартиры. Очень важно, чтобы были четко обозначены сроки бронирования и прописана ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. «Обязательно нужно указать реквизиты покупателя и продавца и сроки выхода на сделку», - добавляет Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»).

Что делать покупателю, если он не согласен с пунктами договора, который составила юридическая служба компании? Эксперты откровенно говорят, что на практике добиться заключения договора на условиях покупателя довольно сложно. «Если только речь не идет о многомиллионной в долларовом исчислении сделке», - отмечает Василий Фетисов («Желдорипотека»). «Обычного» покупателя вежливо выслушают и «рассмотрят» его пожелания... Впрочем, наши комментаторы считают, что текст договоров составляется на хорошем профессиональном уровне и учитывает права обеих сторон.

Важный пункт договора – это сумма, которая вносится на счет продавца покупателем за то, что квартира или дом будет на определенный срок снят с продажи (в обиходе - аванс). В большинстве случаев денежный вопрос решается по договоренности обеих сторон и не привязывается к общей стоимости объекта недвижимости. На практике, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в Москве речь идет об авансе от 50 тыс. рублей, а в Московской области – от 35 тысяч рублей. И эта сумма не возвращается, если клиент не покупает квартиру в обозначенный в контракте срок.

Что же касается самой суммы сделки, то в большинстве случаев, если цена квадратного метра объявлена в рублях, она и фигурирует в договоре бронирования. Если цена обозначена в валюте, то расчет, как правило, осуществляется по курсу ММВБ на момент внесения денег.

Есть у договора бронирования и недостатки. Он не подлежит государственной регистрации. Как следствие, недобросовестный продавец может заключить на одну и ту же квартиру несколько договоров бронирования. Если между продавцом и покупателем возникнет серьезный спор, рассмотрение данного вопроса в суде может идти по разным сценариям. По одному – договор может быть признан предварительным, и это обеспечит к нему все квалификационные нормы этого договора. По другому – сделку и вовсе объявят недействительной.

Источник: Ссылка скрыта

[kotyara261980]

Думаю в Сочи такими договорами вообще никто не заморачивается, сделают бронь на день два, ну неделю без всякого договора и все, разве нет???

[Gold_fishechka]

Сообщение от kotyara261980

Думаю в Сочи такими договорами вообще никто не заморачивается, сделают бронь на день два, ну неделю без всякого договора и все, разве нет???

Не знаю, не пробовала ещё.
Просто, когда что-то новенькое по теме недвижимости появляется на профессиональных порталах, то бишь на Российском рынке недвижимости, я делюсь новостями с прицелом "обкатать " в Сочи.

[н-да!]

Спасибо за информацию

[Alex 1984]

В Сочи застройщики без всяких договоров бронируют квартиры на недельку или даже более, потому что 95% покупателей - иногородние, нужно время приехать. Можно бронировать, просто созвонившись по телефону.

[Admin]

Если появиться покупатель никто не будет держать бронь без денег.

[Alex 1984]

Сообщение от Admin

Если появиться покупатель никто не будет держать бронь без денег.

Агенство недвижимости - не будут держать, потому что они просто посредники.

Если бронировать у застройщика - квартиру убирают с продажи, в шахматке появляется бронь (другим цветом) или совсем убирают квартиру с продажи.

[coffin]

Сообщение от Gold_fishechka

Не знаю, не пробовала ещё.
Просто, когда что-то новенькое по теме недвижимости появляется на профессиональных порталах, то бишь на Российском рынке недвижимости, я делюсь новостями с прицелом "обкатать " в Сочи.

Уважаемая Gold fishechka, хотел узнать получилось ли обкатать этот договор в Сочи? Каковы результаты?
А то встал вопрос предварительного бронирования, продавец (застройщик) обещает бронь до 3 месяцев, но никак не оформляя ее (просто отметив в шахматке).
Как предложить продавцу этот договор и может появились еще какие-нибудь тонкости?

[Gold_fishechka]

Сообщение от coffin

Уважаемая Gold fishechka, хотел узнать получилось ли обкатать этот договор в Сочи? Каковы результаты?
А то встал вопрос предварительного бронирования, продавец (застройщик) обещает бронь до 3 месяцев, но никак не оформляя ее (просто отметив в шахматке).
Как предложить продавцу этот договор и может появились еще какие-нибудь тонкости?

Получилось частично использовать идеи договора бронирования в договоре со-инвестирования. Прямых договоров бронирования я в Сочи пока не заключала и не помогала заключать. Не любят у нас тут любые отхождения от накатанных правил, шаг влево, шаг вправо и поднимается в лучшем случае кипишь на тему " а зачем вам это нужно?", а в худшем застройщик идет на принцип: " у меня и так все раскупят, зачем мне исправлять договор?" Но я последние полгода и не работала почти, никак не выбраться из череды черных дней.

Хотя, к чести некоторых застройщиков надо заметить, что есть и вполне грамотные люди, адекватно реагирующие на предложения обсудить и внести изменения в Договор или поменять саму форму Договора. Их немного, но они есть и на контакт они идут не потому что заранее на все согласны, а просто планка разумности у них находится на нормальном уровне.