|
Ответы специалистов рынка недвижимости в Сочи Обсуждение нюансов связанных с покупкой недвижимости в Сочи. Ответы специалистов на волнующие вопросы. |
|
Опции темы |
10.04.2010, 23:58 | #1 |
Участник
Регистрация: 10.04.2010
Сообщений: 38
Репутация: 36
|
Пара вопросов по приобретению жилья в новостройке
Привет. Зарегестрировался и задал вопрос сначала на другом форуме, потом обнаружил что этот является гораздо более посещяемым, извиняюсь за повторение если кто и тут и там зарегестрирован. Впрочем ответов там нет.
Я не местный, прожил в сочи всего полгода, сейчас временно в отъезде. Пока жил, снимал отличную квартиру в неплохом районе (субъективно возможно) за 15 тысяч рублей в месяц. На данный момент рассматриваю возможность покупки жилья в новостройке эконом класса. Хотелось бы узнать мнение людей по поводу того что я хочу: стоит / не стоит и почему и у меня есть пара конкретных вопросов, может кто в курсе. Сразу скажу что по деньгам - до 1200 т.р. Вопрос покупать вторичное жилье или "то что уже постороенно" не стоит - либо покупать новостройку либо сидеть без жилья (снимать). Брать ипотеку (все варианты что я просчитывал крайне не выгодны и при текущем уровне дохода моего делают жизнь нерадостной на достаточно долгую перспективу) крайне не хотелось бы и пока я такой вариант не рассматриваю вообще. Сначала конкретные вопросы, очень бы хотелось по ним помощь получить от тех кто в курсе: 1) Динамика цен. Ни поиски в инете ни общение с некоторыми риелтерами (херовые видимо попались, согласен) конкретики по этому поводу не дали. Я так понял цены сейчас упали ? Какое можно ожидать развитие событий в ближайшее время, скажем через полгода, или год, полтора? Дело в том что средства содержаться в акциях (которые конкретно просели но как всем известно сейчас медленно растут) и есть вероятность что лучше подождать. Тут кто-то писал о том что типа спад цен закончился. Может быть есть какие нибудь прогнозы в виде цифр пусть даже примерные?.. 2) Наверное это только сможет ответить риелтер, но как я сказал на нормального, пока, я не наткнулся - какова вероятность что дом будет не достроен? Типа там надо сидеть молиться чтобы все было нормально или это скорее исключительная ситуация? То есть из 100 случаев 1 дом становится долгостроем или скорее 20 - 30 ? 3) Я никогда ничего такого прежде не делал, так что какие будут рекомендации по поводу всего процесса покупки жилья в новостройке? Читал разные вещи в интернете, возможно есть специфика сочинских реалий так сказать. *** Теперь неконкретно о том что я хочу, может будут замечания или кому-то полезно. Хотя данные по жилью и ценам есть в интернете все, так что те кому надо реально сами все найдут. Таких вариантов - достаточное количество, много уже сданных домов, в которых уже проданы все квартиры, очень много домов которые строятся и будут сданы в ближайшие полгода. Разные застройщики, куча возможных риелтеров (в основном берущих 5%). То есть у меня есть возможность проверить поездить по всем этим объектам поспрашивать как тут советовали и жильцов и строителей. Все равно ли скептики считают покупку в новостройке рискованным и безперсективным занятием? Возможно стоит просто правильно подойти? Причем 30т.р. за метр это еще не самый маленький вариант. Есть например такое что 28 - без вида на море, 30 с видом, или что-то на вроде. Я рассматриваю (причем в основном - именно из за личных предпочтений а не потому что нигде больше нету) районы Адлер и Светлану. 30 тысяч рублей это дом который будет построен в большинстве случаев - через 3 - 6 месяцев. тот который уже сдан в большинстве случаев - 40 - 50 тысяч рублей (общался с риелтерами по реальным предложениям уже и хочу сказать что самые выгодные в плане цены/планировки/этажа/видовых характеристик квартиры покупают в начале стройки, то есть чем позже брать тем меньше выбор если деньги имеют значение) Скорее всего это будет студия, так как площадь планируется примерная 30 - 35 метров, а может и меньше если что-то изменится с ценами или не будет вариантов. Не имею ничего против студии, т.е. одна комната и санузел, думаю что все таки можно подобрать какой нибудь минималистичный вариант ремонта / мебели и запихнуть в эти 30 и кухню и спальню и офис =). Тем более что последние 5 лет вне зависимости от количества комнат в снимаемом жилье я все равно это все совмещал в одной из них, а на кухне только готовка и то это даже раздражало что надо туда сюда бегать. Возможно все измениться со временем(появятся дети и тп), но думаю к тому времени можно будет подумать о следующей покупке. Расчитываю на хороший вид из окна, норм. размера балкон/лоджию. Очень хочу вид на море либо на горы и зелень. Эти параметры даже чуть ли не важнее площади. Вообщем-то и таких вариантов тоже много достаточно. Если есть комментарии или советы - велкам и заранее всем пасиба кто не полениться помочь советом/мнением. Если есть на примете ссылки - можно смело закидывать. Особено по динамике цен и вероятности попасть с долгостроем. |
|
11.04.2010, 08:50 | #2 |
Призёр конкурса отзывов
Регистрация: 28.02.2010
Адрес: Томск
Сообщений: 3,931
Репутация: 744414
|
Если вступать в долевое строительство, т.е. строительство дома с нуля, лично я бы дождался хотя бы того момента, когда проект уже будет претворяться в жизнь (огорожен участок под стр-во, вырыт котлован и т.д.)
Родственница таким образом приобретала жильё. Был только проект дома, квартиры уже распродавались. Дом должны были построить на участке, где размещался частный сектор. В итоге один из владельцев частного дома выдвинул такие условия за своё жильё, что строительная компания отказалась вовсе строить дом на данном участке. Вся эта история продлилась около 3-х лет, теперь ей (родственнице) предлагают два гаража за те деньги, которые она вноссила в предоплату за квартиру ))) Так что думайте ))) |
11.04.2010, 09:09 | #3 |
Участник
Регистрация: 10.04.2010
Сообщений: 38
Репутация: 36
|
SkloStroi, насколько я понял из своих наблюдений цена особо не меняется на этих стадиях, т.е. 30т.р. за метр это возможно ещё даже при построенном этаже или двух. Обязательно учту, спасибо.
|
11.04.2010, 12:26 | #4 | ||||||
Участник
Регистрация: 21.01.2008
Адрес: в горах у моря :-)
Сообщений: 4,384
|
Цитата:
Цитата:
- действительно ли на будущий дом будет выделено 50-70-100 Квт ( мало платежей за дополнительно присоединяемую мощность на весь дом, нужно чтобы в микрорайоне была техническая возможность это обеспечить) - точно так же с водоканалом, действительно ли есть возможность подвести трубу диаметром 50-70-100-150 ( смотрим дом на квадратуру и расчетное количество квартир (человек). - ровно так же обстоит ситуация с газом. Зачастую строители получают разрешения "на период строительства " и на этом свои функции ограничивают, предоставляя будущему ТСЖ или домоуправлению клубного дома заниматься Договорами на обслуживание по сетям, что чревато дополнительными расходами уже вступившими в право собственности гражданам. Цитата:
Цитата:
Самый толковый совет, который можно дать - ищите строящийся дом, в которых застройщик оставляет себе ( варианты -папе,маме, брату, детям) квартирку-другую. Когда строят для себя стараются сделать все возможное дабы лишить себя головных болей в будущем. Ну и не знаю, стоит ли искать толкового агента за 5%, может быть стоит сначала самому найти адреса, которые визуально, психологически и так далее комфортны по видам из окон и прочему. Проверить наличие инженерии и возможность увеличения мощностей по сетям в расчете на 15-25 ( или сколько их будет в вашем варианте) квартир и в конечном счете, если останется во что вникать - привлечь юриста практика на проверку существующих договоров о собственности ( варианты - партнёрстве, сотрудничестве и так далее с собственниками старого дома и земли) и заключение, как правило предварительного, и в последствии основного договора, ( тут вариантов тоже несколько), но смысл един -банально не быть объегоренным "опытными" и ушлыми застройщиками. Цитата:
Цитата:
__________________
День сегодня ясный. Хотелось бы, чтобы в душах, умах и сердцах окружающих, была бы такая же ясность. |
||||||
11.04.2010, 18:30 | #5 | |
Участник
Регистрация: 10.04.2010
Сообщений: 38
Репутация: 36
|
Gold_fishechka, то что надо, спасибо большое.
Я образно, разумеется :). Я имеею в виду - какова статистика по успешным / не успешным финалам подобных предприятий. Хотя тут наверное такими данными никто не обладает, люди запоминают в основном только если все плохо кончилось :) Насчет того что самому лично везде бегать и во все детали юридические и по техническим моментам вникать... да, понятно что это не навредило бы и, попробую придумать что нибудь, чтобы именно так все и получилось (тут проблема одна - время). В любом случае добавлю озвученные вами моменты в список вопросов которые требуют прояснения, однако по поводу посредников возник новый вопрос. Я так понимаю вы и не только вы говорите о том чтобы работать с застройщиками напрямую, используя самостоятельно-найденного юриста в качестве подспорья. Так называемого "риелтера" в этой схеме нет, правильно я понимаю? Я имел в виду именно риелтера, агентство когда говорил о 5 процентах: Цитата:
Также они все говорят, что они полностью ведут проект до сдачи и обладая опытом следят за всеми теми нюансами что вы описали (и юридические и технические) и смотрят чтобы застройщик нигде меня не наколол. Это они так говорят по крайне мере. 5 процентов от миллиона это 50 тысяч. Понимаю возможно тоже деньги не маленькие, однако - стоит ли оно того? Вникать во все те технические детали досконально и искать юриста, для меня, очевидно дороже по временным затратам этих 50т.р. Все таки вы советовали бы искать отдельно взятого юриста? Или я может что-то неправильно понял? |
|
12.04.2010, 11:09 | #6 | |||
Участник
Регистрация: 21.01.2008
Адрес: в горах у моря :-)
Сообщений: 4,384
|
Цитата:
Цитата:
Цитата:
__________________
День сегодня ясный. Хотелось бы, чтобы в душах, умах и сердцах окружающих, была бы такая же ясность. |
|||
12.04.2010, 15:54 | #7 |
Участник
Регистрация: 07.01.2010
Адрес: краснодар
Сообщений: 327
Репутация: 3433
|
2 Gold _fishechka: уже обращалась в одной из тем, дублирую. Если знаете что-либо как местный житель, подскажите по новострою, дай бог памяти, Рылеева, 2 (как-то так, 5 - этажка, кирпич). Что оно и с чем его едят, а то больно предложения по инету щедрые.
|
12.04.2010, 19:21 | #8 | ||||
Участник
Регистрация: 10.04.2010
Сообщений: 38
Репутация: 36
|
Цитата:
Цитата:
Если работа агента действительно заключается в том что вы говорите, то это скорее не работа, а развод и 5% за это дорого. Но тогда я не вижу смысла в предоставлении мне всей информации по объектам по первому запросу. Вообщем вы меня заставили задуматься, я составлю список технических вопросов и обращусь к агенствам на предмет их осведомленности, как вы посоветовали. И узнаю сценарии развития событий в случае несоблюдения одного их этих требований. Посмотрим что из этого получиться. Цитата:
Цитата:
|
||||
13.04.2010, 14:19 | #9 | |||||||
Участник
Регистрация: 21.01.2008
Адрес: в горах у моря :-)
Сообщений: 4,384
|
Цитата:
- в таком случае ищите максимум информации по подключаемым - сдаваемым сетям Цитата:
Цитата:
- дорого и дешёво понятие относительное. Я уже где-то упоминала, что за пару лет в Сочи и несколько проведённых таки сделок для друзей-знакомых наткнулась всего на пару-тройку агентов, которых, взяла бы себе на работу, остальные к сожалению на мой взгляд могут именоваться в лучшем случае, стажёрами, даже имея за плечами десяток однотипных сделок. Цитата:
Цитата:
Цитата:
Цитата:
- юриста на подписание Договора ( любого, ДУ или Предварительного, или основного) ибо "казнить нельзя помиловать" читается и выполняется как правило в худшем из сценариев. На практике же ворох прелестей, которые нарушают ЖК, а то и ГК прямо в тексте Договора ждут Вас при подписании буквально в каждом случае и экономия, при замене юриста на агента чревата суммами не в 5 % а до всех 100%. - толкового мужичка, хоть безработного, только чтобы голова его дружила с ногами и пусть ходит, собирая информацию вместо Вас и выясняя как на самом деле обстоят дела с теми самыми сетями, которые "есть " или "будут ". Если у вас самого на столь прозаические вещи просто нет времени, сил или желания вникать в тонкости. Ничего сверхъестественного я Вам не рассказала. высшего образования на то, чтобы задавать вопросы и сопоставлять цифры иметь не нужно. Понятно, надеюсь, что если в доме находящемся на участке ИЖС было 10 к Вт ( большая редкость для Сочи, как правило это 5-7 кВт) то в расчете на 24 квартиры это должно быть 140 кВт, значит за присоединяемые 130 должен быть Договор с энерго-обеспечивающей и обслуживающей организацией или какие-то движения в сторону их заключения. Так же понятно при этом, что на период строительства обычно дают от 10 до 30 кВт. А вот обещание, "что все будет", а по факту имеющиеся ввиду 1-1.5 кВт на момент сдачи ( те же строительные 30 кВт в расчете на 24 квартиры) на каждую квартиру приведут к тому, что моменту когда большая часть квартир будет продана и заселена - включение утюга вырубит холодильник, при работающей стиралке и так далее... То же самое справедливо с сечениями труб для газа и воды, давлением в трубах и пиковым нагрузкам. Цифры в каждом случае свои, поэтому и нужно выяснять и вникать самому. К тому же, Олимпиада хоть и двигает вопрос энергоснабжения вперёд, но сейчас далеко не во всех районах Сочи-Адлера есть резервное электроснабжение даже для объектов социальных -типа больниц. Так что, уповать на то, что Вам сказал агент просто не стоит, в силу множества разных причин, далеко не всегда находящихся не то, что в компетенции агента, а бывает что и в ведении застройщика. Ибо узнай, застройщик вовремя во что ему обойдётся подключение к "своей точке" по газу, когда ( " у соседа же есть газ ( !!!)), а точку подключения в расчете на 20-30-50 квартир могут выдать даже и не в соседнем квартале, глядишь и строить бы не стал, или рассчитывал принципиально другую схему отопления по дому и так далее, и тому подобное. Надеюсь я Вас не запутала окончательно, и Вы хорошо понимаете, что я привожу аргументы в пользу того, чтобы стать "себе дантистом" в этом "слабом -для Сочи -звене", особенно когда пытаешься вложиться в "эконом вариант" при покупке первички.
__________________
День сегодня ясный. Хотелось бы, чтобы в душах, умах и сердцах окружающих, была бы такая же ясность. Последний раз редактировалось Gold_fishechka; 13.04.2010 в 14:34. |
|||||||
13.04.2010, 15:10 | #10 |
Участник
Регистрация: 07.01.2010
Адрес: краснодар
Сообщений: 327
Репутация: 3433
|
2 Gold_fishechka:спасибо за инфу! Я подумаю, брать там или нет. Действительно, отдаленность пугает. Особенно от школы. Дом расположен за речкой от вокзала, насколько я поняла. Я очень давно отдыхала в Лазоревском на турбазе (не помню названия), которая расположена какбы и до речки (в основном администрация), и за речкой. Эта та самая река или другая (та, за которой дом). Трудно ориентироваться, страдая топографическим кретинизмом...
|