Продается частная мини-гостиница в Лоо

[Rumak]

Продается дом-гостиница в центре поселка Лоо Лазаревского района города Сочи. Общая площадь - 1100 кв.м. Цоколь, 3 эт., мансарда,+2-этажный солярий. Коммуникации: свет, вода, канализация. Чистовая отделка. Рассчитана на 18-20 номеров бизнес класса. Земельный участок 7,5 соток, магазин на участке, парковка. До моря 50 м., собственный выход на набережную, плотная проходимость отдыхающих в сезон, возможность разместить кафе, бильярдную и т.д. Полный пакет документов. Ч/с, ижс. 30 000 000 руб.
8-918-902-46-00

[Rumak]

[Алексей 78]

Класс- где взять только лимон ?

[gogl3]

Очень недорого. Даже очень недорого. Так не бывает.

[Альф]

Сообщение от gogl3

Очень недорого. Даже очень недорого. Так не бывает.

ну почему недорого? 30 млн делим на 1100 кв.м =27 тыс за метр в своем доме да при условии покупки как бы оптом все 1100 метров ,даже дороговато,можно чуть подвинуть в цене.
20 номеров по 1500 руб в сутки и на 120 дней сезона = 360 тыс в год при условии полной загрузки,минус коммунальные услуги,окупаемость проекта будет около 10 лет.

[НатаОбь]

10 лет? это очень много
чот вы неправильно посчитали
3600000 в год, окупаемость 3 года
другое дело

[Gold_fishechka]

Сообщение от alik1717

ну почему недорого? 30 млн делим на 1100 кв.м =27 тыс за метр в своем доме да при условии покупки как бы оптом все 1100 метров ,даже дороговато,можно чуть подвинуть в цене.

- эммм, чудны расчеты, особенно, когда неизвестно, может домик из панелей, или из соломы, и тогда цены явно высоки, ась

Включила тумкалку и посчитала окна, судя по фото на каждом этаже по 6 номеров, чего-то не получилось у меня 18-20 номеров бизнес класса, с первым этажом под кафе-столовую, али бильярдную или кормежно-развлекательным предлагается сделать цоколь ? ... А вообще цена очень и очень интересная для такого удаления от моря. Но что-то мне подсказывает, что и за 30 лямов сей объект не уйдет завтра. Предложений в Лоо в диапазоне от 20 до 40 млн. рупий несколько десятков, а сделок, насколько я знаю, за последний год - ни одной.
Покупают землю из разряда самых дешевых, пара сделок прошли и зарегены по недостроям при этом за цены явно меньше рыночных, а вот по готовым объектам, да за лям баксов - предложение явно не для этого форума, ИМХО, конечно же.

20 номеров по 1500 руб в сутки и на 120 дней сезона = 360 тыс в год при условии полной загрузки,минус коммунальные услуги,окупаемость проекта будет около 10 лет.

расчеты не просто чудны, а чудо чудесны! Во первых, никто в Сочи не считает сезон в 120 дней, даже в центре Сочи или Лазаревки. В расчеты обычно идут 90, максимум 100 дней сезона, за все остальное собственники, если тямы хватает, благодарят чистые небеса и ясное солнце. Во вторых, 100% загрузку на все дни и высокого и низкого сезона не считает никто и никогда, отличной считается загрузка 70% в низкий сезон и 90% в высокий ( и это очень оптимистичные цифры) и по срокам учитывают при этом хотя бы стыковочные сутки заезда-выезда, уборки, так что при среднем отпуске в 10 дней, 11-ые просто "вылетают", что смело позволяет отнять еще минимум 10% из расчетов.
Агентский %, от 10 до 20% первые год-два минимум, пока добрая слава (если она еще не будет испорчена сотрудниками) хотя бы на 50% всего номерного фонда смело отнимается. Расходы на свет и воду, тоже не будут копеечными, просто потому что бизнес-класс предполагает наличие кондея, ТВ и холодильника, в минимальном наборе, а еще фен, пару бра и водогрей (насколько я вижу и понимаю - газа нет) значит либо котельная, либо накопительный бойлер или проточный водогрей в каждом номере. В общем минус зряплаты, расходные, стирка, уборка и вывоз мусора еще 10% в среднем.
Итого при расчетных 20 номерах и условных 1500 в сутки, от вожделенных 30 000 в сутки остается 12000-15000. По привычке считаю 90 дней сезона
Значит в первые год-три при самых оптимистичных прогнозах чистая прибыль сего предприятия за сезон составит максимум 1 350 000 - 1 500 000 рублей, и в таком случае, срок окупаемости предприятия со статусом "жилой дом" растягивается на целое поколение. Сотку баксов за сезон снимают хорошо раскрученные гостиницы, имеющие крепкие дружественные договора с турфирмами на перифирии, просто отдавая им в аренду все чохом, и оговаривая условия оплаты расходных и зряплат сотрудников.
Или очень грамотные владельцы, не стесняющиеся расходов на поездки на турвыставки в преддверии сезона или имеющие толковых рекламистов (продавцов) в сети.
Можно и нужно говорить о прибыли с кормежки-развлекашки, но тут масса своих изюмин, не зная о которых, можно не только в плюс не сыграть, а дай бог, в минус не уйти, в итоге то. Не все так шоколадно, как кажется, читая форумы в интернете.

ПыСы.. Кстати, про окупаемость в гостиничном бизнесе, европейцы считают срок в 5-7 лет достаточным для полной окупаемости проектов с названием "гостиница". Цифра правда из учебников, но и в реальности звучащая, как отправная для расчетов из уст покупателей довольно регулярно.

[Альф]

Сообщение от НатаТомск

10 лет? это очень много
чот вы неправильно посчитали
3600000 в год, окупаемость 3 года
другое дело

Да ,все правильно 3 года,это я чего тупанул ,с расчетами.,но как тут пишет Gold fishechka так тоже не будет,ибо я и сезон завысил по дням и загрузку взял 100%,т.е можно сказать при супер идеальных условиях и то 3-4 года отбивать,а в действительности конечно гораздо больше,никто не спорит,потому что в каждом деле есть те подводные камни о которых не знал и не думал .По этому то я и пишу что не очень то вкусный с инвестиционной точки зрения вложения на 1 млн зелени .