Пара вопросов по приобретению жилья в новостройке

[JohnSmith]

Привет. Зарегестрировался и задал вопрос сначала на другом форуме, потом обнаружил что этот является гораздо более посещяемым, извиняюсь за повторение если кто и тут и там зарегестрирован. Впрочем ответов там нет.

Я не местный, прожил в сочи всего полгода, сейчас временно в отъезде. Пока жил, снимал отличную квартиру в неплохом районе (субъективно возможно) за 15 тысяч рублей в месяц. На данный момент рассматриваю возможность покупки жилья в новостройке эконом класса.

Хотелось бы узнать мнение людей по поводу того что я хочу: стоит / не стоит и почему и у меня есть пара конкретных вопросов, может кто в курсе.

Сразу скажу что по деньгам - до 1200 т.р. Вопрос покупать вторичное жилье или "то что уже постороенно" не стоит - либо покупать новостройку либо сидеть без жилья (снимать). Брать ипотеку (все варианты что я просчитывал крайне не выгодны и при текущем уровне дохода моего делают жизнь нерадостной на достаточно долгую перспективу) крайне не хотелось бы и пока я такой вариант не рассматриваю вообще.

Сначала конкретные вопросы, очень бы хотелось по ним помощь получить от тех кто в курсе:

1) Динамика цен. Ни поиски в инете ни общение с некоторыми риелтерами (херовые видимо попались, согласен) конкретики по этому поводу не дали. Я так понял цены сейчас упали ? Какое можно ожидать развитие событий в ближайшее время, скажем через полгода, или год, полтора? Дело в том что средства содержаться в акциях (которые конкретно просели но как всем известно сейчас медленно растут) и есть вероятность что лучше подождать. Тут кто-то писал о том что типа спад цен закончился. Может быть есть какие нибудь прогнозы в виде цифр пусть даже примерные?..

2) Наверное это только сможет ответить риелтер, но как я сказал на нормального, пока, я не наткнулся - какова вероятность что дом будет не достроен? Типа там надо сидеть молиться чтобы все было нормально или это скорее исключительная ситуация? То есть из 100 случаев 1 дом становится долгостроем или скорее 20 - 30 ?

3) Я никогда ничего такого прежде не делал, так что какие будут рекомендации по поводу всего процесса покупки жилья в новостройке? Читал разные вещи в интернете, возможно есть специфика сочинских реалий так сказать.

***

Теперь неконкретно о том что я хочу, может будут замечания или кому-то полезно. Хотя данные по жилью и ценам есть в интернете все, так что те кому надо реально сами все найдут.

Таких вариантов - достаточное количество, много уже сданных домов, в которых уже проданы все квартиры, очень много домов которые строятся и будут сданы в ближайшие полгода. Разные застройщики, куча возможных риелтеров (в основном берущих 5%).
То есть у меня есть возможность проверить поездить по всем этим объектам поспрашивать как тут советовали и жильцов и строителей. Все равно ли скептики считают покупку в новостройке рискованным и безперсективным занятием? Возможно стоит просто правильно подойти?

Причем 30т.р. за метр это еще не самый маленький вариант. Есть например такое что 28 - без вида на море, 30 с видом, или что-то на вроде. Я рассматриваю (причем в основном - именно из за личных предпочтений а не потому что нигде больше нету) районы Адлер и Светлану. 30 тысяч рублей это дом который будет построен в большинстве случаев - через 3 - 6 месяцев. тот который уже сдан в большинстве случаев - 40 - 50 тысяч рублей (общался с риелтерами по реальным предложениям уже и хочу сказать что самые выгодные в плане цены/планировки/этажа/видовых характеристик квартиры покупают в начале стройки, то есть чем позже брать тем меньше выбор если деньги имеют значение)
Скорее всего это будет студия, так как площадь планируется примерная 30 - 35 метров, а может и меньше если что-то изменится с ценами или не будет вариантов. Не имею ничего против студии, т.е. одна комната и санузел, думаю что все таки можно подобрать какой нибудь минималистичный вариант ремонта / мебели и запихнуть в эти 30 и кухню и спальню и офис =). Тем более что последние 5 лет вне зависимости от количества комнат в снимаемом жилье я все равно это все совмещал в одной из них, а на кухне только готовка и то это даже раздражало что надо туда сюда бегать. Возможно все измениться со временем(появятся дети и тп), но думаю к тому времени можно будет подумать о следующей покупке.
Расчитываю на хороший вид из окна, норм. размера балкон/лоджию. Очень хочу вид на море либо на горы и зелень. Эти параметры даже чуть ли не важнее площади. Вообщем-то и таких вариантов тоже много достаточно.

Если есть комментарии или советы - велкам и заранее всем пасиба кто не полениться помочь советом/мнением. Если есть на примете ссылки - можно смело закидывать. Особено по динамике цен и вероятности попасть с долгостроем.

[A_Leon70]

Если вступать в долевое строительство, т.е. строительство дома с нуля, лично я бы дождался хотя бы того момента, когда проект уже будет претворяться в жизнь (огорожен участок под стр-во, вырыт котлован и т.д.)
Родственница таким образом приобретала жильё. Был только проект дома, квартиры уже распродавались. Дом должны были построить на участке, где размещался частный сектор. В итоге один из владельцев частного дома выдвинул такие условия за своё жильё, что строительная компания отказалась вовсе строить дом на данном участке. Вся эта история продлилась около 3-х лет, теперь ей (родственнице) предлагают два гаража за те деньги, которые она вноссила в предоплату за квартиру )))
Так что думайте )))

[JohnSmith]

SkloStroi, насколько я понял из своих наблюдений цена особо не меняется на этих стадиях, т.е. 30т.р. за метр это возможно ещё даже при построенном этаже или двух. Обязательно учту, спасибо.

[Gold_fishechka]

Сообщение от JohnSmith

...................
Сначала конкретные вопросы, очень бы хотелось по ним помощь получить от тех кто в курсе:

1) Динамика цен. Ни поиски в инете ни общение с некоторыми риелтерами (херовые видимо попались, согласен) конкретики по этому поводу не дали. Я так понял цены сейчас упали ? Какое можно ожидать развитие событий в ближайшее время, скажем через полгода, или год, полтора? Дело в том что средства содержаться в акциях (которые конкретно просели но как всем известно сейчас медленно растут) и есть вероятность что лучше подождать. Тут кто-то писал о том что типа спад цен закончился. Может быть есть какие нибудь прогнозы в виде цифр пусть даже примерные?..

- прогнозов в цифрах нет и быть не может. Объективно страна еще в кризисе. кто-то ждёт вторую волну этого кризиса. Спрос действительно появился, но раскидан по двум полюсам на мой взгляд, один - вашего типа: жильё за минимальные деньги и в минимальный срок; второе - вложение средств в элитный сектор ( коттеджи) там теперь основной спрос в готовые варианты "под ключ" с полной отделкой и всеми договорами на обслуживание. Про развитие событий - на мой взгляд ситуация продолжится и после сезона, более менее серьёзного скачка можно будет ожидать после подведения официальных итогов 2010 года по всей стране и по краю в частности. Более менее серьёзный - в моих прикидках это рост цен за кв.м. на 20-25% в течении 3-4 месяцев подряд. Пока шаг, о котором говорится как о росте цен это 8-10% за квартал.

2) Наверное это только сможет ответить риелтер, но как я сказал на нормального, пока, я не наткнулся - какова вероятность что дом будет не достроен? Типа там надо сидеть молиться чтобы все было нормально или это скорее исключительная ситуация? То есть из 100 случаев 1 дом становится долгостроем или скорее 20 - 30 ?

- не надо молиться, надо включать мозги. Если понимание того, что 90% строящегося жилья это строительство на ИЖС участках есть и Вы в принципе ничего не имеете против того, чтобы стать совладельцем доли дома и доли земли, то стоит либо быстро проходить юридический ликбез, либо быть готовым потратить на толкового спеца и при этом самому мух не ловить. Спец это юрист, имеющий достаточно практики именно в договорах связанных с партнерством, недвижимостью, залогами и всем вокруг и рядом с темой прав владения, пользования, распоряжения, залога и прочих действий, как с земельными участками, так и с домами с целевым назначением ИЖС и (или садоводств), находящихся в землях поселений. Плюс к этому, то в чём юристы ни бум-бум, а проверять и считать придётся - инженерия вся с договорами, мощностями, сечениями труб, пропускной и пиковой нагрузкой по газу, воде и электричеству придётся взять на себя, просто для того, чтобы потом спать спокойно - и все профильные организации, которые обслуживают конкретный адрес, который вы хотите приобрести придётся обойти ножками, дабы проверить:
- действительно ли на будущий дом будет выделено 50-70-100 Квт ( мало платежей за дополнительно присоединяемую мощность на весь дом, нужно чтобы в микрорайоне была техническая возможность это обеспечить)
- точно так же с водоканалом, действительно ли есть возможность подвести трубу диаметром 50-70-100-150 ( смотрим дом на квадратуру и расчетное количество квартир (человек).
- ровно так же обстоит ситуация с газом.
Зачастую строители получают разрешения "на период строительства " и на этом свои функции ограничивают, предоставляя будущему ТСЖ или домоуправлению клубного дома заниматься Договорами на обслуживание по сетям, что чревато дополнительными расходами уже вступившими в право собственности гражданам.

3) Я никогда ничего такого прежде не делал, так что какие будут рекомендации по поводу всего процесса покупки жилья в новостройке? Читал разные вещи в интернете, возможно есть специфика сочинских реалий так сказать.

- Сочинские реалии отличаются от всей страны тем, что изначально строятся дома ИЖС и садоводств, расположенные на землях поселений, а у этого сектора есть ряд ограничений по высотности, максимально застраиваемой площади от всей площади участка, нормам пожарным ( расстояния от рядом стоящих зданий и их высоте) и так далее. Нормативы эти все определены внутренними регламентами и гостами, нужно или знать практику или посвятить время и силы, дабы разобраться с этим.

Все равно ли скептики считают покупку в новостройке рискованным и бесперсективным занятием? Возможно стоит просто правильно подойти?

- глаза боятся, руки делают. Риски конечно есть, и величина их зависит не всегда от степени Вашего слепого доверия застройщику. Но на мой взгляд с разумным подходом и наличием времени можно максимально дотошно проверить набор проверяемых параметров в такой авантюре, как покупка долей в строящемся доме.

Самый толковый совет, который можно дать - ищите строящийся дом, в которых застройщик оставляет себе ( варианты -папе,маме, брату, детям) квартирку-другую. Когда строят для себя стараются сделать все возможное дабы лишить себя головных болей в будущем.
Ну и не знаю, стоит ли искать толкового агента за 5%, может быть стоит сначала самому найти адреса, которые визуально, психологически и так далее комфортны по видам из окон и прочему. Проверить наличие инженерии и возможность увеличения мощностей по сетям в расчете на 15-25 ( или сколько их будет в вашем варианте) квартир и в конечном счете, если останется во что вникать - привлечь юриста практика на проверку существующих договоров о собственности ( варианты - партнёрстве, сотрудничестве и так далее с собственниками старого дома и земли) и заключение, как правило предварительного, и в последствии основного договора, ( тут вариантов тоже несколько), но смысл един -банально не быть объегоренным "опытными" и ушлыми застройщиками.

Сообщение от SkloStroi

Если вступать в долевое строительство, т.е. строительство дома с нуля, лично я бы дождался хотя бы того момента, когда проект уже будет претворяться в жизнь (огорожен участок под стр-во, вырыт котлован и т.д.)

- хороший совет. Ещё лучше даже покупать на стадии выстроенного 1-2-х этажей. Просто потому что есть возможность увидеть воочию что и как строят.

Родственница таким образом приобретала жильё. Был только проект дома, квартиры уже распродавались. Дом должны были построить на участке, где размещался частный сектор. В итоге один из владельцев частного дома выдвинул такие условия за своё жильё, что строительная компания отказалась вовсе строить дом на данном участке. Вся эта история продлилась около 3-х лет, теперь ей (родственнице) предлагают два гаража за те деньги, которые она вносила в предоплату за квартиру )))

- наглядный пример того, что строители экономили на юристе прямо с момента решения о застройке.

[JohnSmith]

Gold_fishechka, то что надо, спасибо большое.

Сообщение от Gold_fishechka

не надо молиться, надо включать мозги.

Я образно, разумеется :). Я имеею в виду - какова статистика по успешным / не успешным финалам подобных предприятий. Хотя тут наверное такими данными никто не обладает, люди запоминают в основном только если все плохо кончилось :)

Насчет того что самому лично везде бегать и во все детали юридические и по техническим моментам вникать... да, понятно что это не навредило бы и, попробую придумать что нибудь, чтобы именно так все и получилось (тут проблема одна - время). В любом случае добавлю озвученные вами моменты в список вопросов которые требуют прояснения, однако по поводу посредников возник новый вопрос. Я так понимаю вы и не только вы говорите о том чтобы работать с застройщиками напрямую, используя самостоятельно-найденного юриста в качестве подспорья. Так называемого "риелтера" в этой схеме нет, правильно я понимаю? Я имел в виду именно риелтера, агентство когда говорил о 5 процентах:

Сообщение от Gold_fishechka

Ну и не знаю, стоит ли искать толкового агента за 5%, может быть стоит сначала самому найти адреса, которые визуально, психологически и так далее комфортны по видам из окон и прочему.

искать его не надо их очень много, телефоны, электронные адреса везде доступны. Дело еще в том что перед тем как самому ездить и смотреть адреса эти люди бесплатно по первому запросу предоставляют данные о свободных квартирах, имеющихся предложениях, застройщиках по каждому предложению, объектах которые тот или иной застройщик уже сдал, описывают процесс заключения договора с ними и то что входит в их услуги в дальнейшем.
Также они все говорят, что они полностью ведут проект до сдачи и обладая опытом следят за всеми теми нюансами что вы описали (и юридические и технические) и смотрят чтобы застройщик нигде меня не наколол. Это они так говорят по крайне мере.
5 процентов от миллиона это 50 тысяч. Понимаю возможно тоже деньги не маленькие, однако - стоит ли оно того? Вникать во все те технические детали досконально и искать юриста, для меня, очевидно дороже по временным затратам этих 50т.р. Все таки вы советовали бы искать отдельно взятого юриста? Или я может что-то неправильно понял?

[Gold_fishechka]

Сообщение от JohnSmith

Gold_fishechka, то что надо, спасибо большое.


Я образно, разумеется :). Я имеею в виду - какова статистика по успешным / не успешным финалам подобных предприятий. Хотя тут наверное такими данными никто не обладает, люди запоминают в основном только если все плохо кончилось :)

Тут вопрос, что считать "успешным" финалом? Вариант, когда доля в собственности, но у вас помыться в квартире можно только, если соседи в это же время не сидят на горшке или не моются сами считаем успешным ?

Насчет того что самому лично везде бегать и во все детали юридические и по техническим моментам вникать... да, понятно что это не навредило бы и, попробую придумать что нибудь, чтобы именно так все и получилось (тут проблема одна - время). В любом случае добавлю озвученные вами моменты в список вопросов которые требуют прояснения, однако по поводу посредников возник новый вопрос. Я так понимаю вы и не только вы говорите о том чтобы работать с застройщиками напрямую, используя самостоятельно-найденного юриста в качестве подспорья. Так называемого "риелтера" в этой схеме нет, правильно я понимаю? Я имел в виду именно риелтера, агентство когда говорил о 5 процентах:

- попробуйте позвонить хоть в одно агентство города и спросить каким должен быть диаметр водопроводной трубы подводящий воду к дому около 1500 кв. м. ( 25 квартир расчетных) ? Ну или попросите назвать мощность в часы пиковых нагрузок по электричеству на такой же дом ... Удастся найти того, кто ответит сразу, не обещая "уточнить и перезвонить" - берите такого себе в агенты и платите ему те самые 5%, а не агентству вообще. То, что мы с Вами сейчас тут обсуждаем это не обязанности агента вообще. Это то самое слабое звено, на котором попадает 60-65% построенного жилья и соответственно тех, кто его купил. Работа агента - найти покупателю объект, удовлетворяющий набору желаемых параметров. Ну или наоборот - реализовать застройщику максимально возможное количество квартир, при этом ни одно агентство в городе не берёт на себя обязательств продать все 100% построенного жилья (дома) в какой то оговоренный срок. В общем и целом задача агента найти такого как вы, и найти ему объект за те деньги, что у вас есть.

искать его не надо их очень много, телефоны, электронные адреса везде доступны. Дело еще в том что перед тем как самому ездить и смотреть адреса эти люди бесплатно по первому запросу предоставляют данные о свободных квартирах, имеющихся предложениях, застройщиках по каждому предложению, объектах которые тот или иной застройщик уже сдал, описывают процесс заключения договора с ними и то что входит в их услуги в дальнейшем.
Также они все говорят, что они полностью ведут проект до сдачи и обладая опытом следят за всеми теми нюансами что вы описали (и юридические и технические) и смотрят чтобы застройщик нигде меня не наколол. Это они так говорят по крайне мере.
5 процентов от миллиона это 50 тысяч. Понимаю возможно тоже деньги не маленькие, однако - стоит ли оно того? Вникать во все те технические детали досконально и искать юриста, для меня, очевидно дороже по временным затратам этих 50т.р. Все таки вы советовали бы искать отдельно взятого юриста? Или я может что-то неправильно понял?

- поверьте на слово, человеку, который прошёл путь от стажёра до владельца агентства - найти толкового агента, которому можно доверять это все равно что найти своего дантиста, адвоката или биржевого брокера, раз уж Вам тема с акциями ближе и понятней. Вы по сути должны доверить Ваши деньги ( вложения в недвижимость) человеку, который вместо Вас проверит надёжность вложения, просчитает риски и Вам разложит и разжуёт все + и - в каждом конкретном адресе. При этом когда я говорю в каждом и все я именно это и имею ввиду - и технические, и юридические тонкости буквально в каждом адресе. который вы будете рассматривать для покупки.

[protect]

2 Gold _fishechka: уже обращалась в одной из тем, дублирую. Если знаете что-либо как местный житель, подскажите по новострою, дай бог памяти, Рылеева, 2 (как-то так, 5 - этажка, кирпич). Что оно и с чем его едят, а то больно предложения по инету щедрые.

[JohnSmith]

Сообщение от Gold_fishechka

Тут вопрос, что считать "успешным" финалом? Вариант, когда доля в собственности, но у вас помыться в квартире можно только, если соседи в это же время не сидят на горшке или не моются сами считаем успешным ?

Нет, такой вариант не считается успешным, разумеется. Надо было сказать что я имею в виду не только долгострои но и прочие тупиковые/проблемные ситуации, такие как фактическое отсутствие воды или чего-то ещё. Про такие исходы я тоже наслышан.

Сообщение от Gold_fishechka

- попробуйте позвонить хоть в одно агентство города и спросить каким должен быть диаметр водопроводной трубы подводящий воду к дому около 1500 кв. м. ( 25 квартир расчетных) ?
Ну или попросите назвать мощность в часы пиковых нагрузок по электричеству на такой же дом ... Удастся найти того, кто ответит сразу, не обещая "уточнить и перезвонить" - берите такого себе в агенты и платите ему те самые 5%, а не агентству вообще. То, что мы с Вами сейчас тут обсуждаем это не обязанности агента вообще. Это то самое слабое звено, на котором попадает 60-65% построенного жилья и соответственно тех, кто его купил. Работа агента - найти покупателю объект, удовлетворяющий набору желаемых параметров. Ну или наоборот - реализовать застройщику максимально возможное количество квартир, при этом ни одно агентство в городе не берёт на себя обязательств продать все 100% построенного жилья (дома) в какой то оговоренный срок. В общем и целом задача агента найти такого как вы, и найти ему объект за те деньги, что у вас есть.

Насчет найти объект по параметрам - эта информация бесплатно мне предоставлялась пока что. Все моменты по домам описывались, все вопросы были отвечены, как я уже говорил и раскладывалось все довольно-таки подробно. Технических вопросов я не задавал, однако вот по крайне мере один человек конкретно дал понять, что именно в этих вопросах они следят за выполнением всех обязательств застройщика и документно все эти неободимые требования подтверждены.
Если работа агента действительно заключается в том что вы говорите, то это скорее не работа, а развод и 5% за это дорого. Но тогда я не вижу смысла в предоставлении мне всей информации по объектам по первому запросу. Вообщем вы меня заставили задуматься, я составлю список технических вопросов и обращусь к агенствам на предмет их осведомленности, как вы посоветовали. И узнаю сценарии развития событий в случае несоблюдения одного их этих требований. Посмотрим что из этого получиться.

Сообщение от Gold_fishechka

Это то самое слабое звено, на котором попадает 60-65% построенного жилья и соответственно тех, кто его купил.

А вот и цифры. Информация неутешительная, однако очень полезная, особенно учитывая, что вы имеете к этой кухне непосредственное отношение. Ещё раз большое спасибо.

Сообщение от Gold_fishechka

- поверьте на слово, человеку, который прошёл путь от стажёра до владельца агентства - найти толкового агента, которому можно доверять это все равно что найти своего дантиста, адвоката или биржевого брокера, раз уж Вам тема с акциями ближе и понятней. Вы по сути должны доверить Ваши деньги ( вложения в недвижимость) человеку, который вместо Вас проверит надёжность вложения, просчитает риски и Вам разложит и разжуёт все + и - в каждом конкретном адресе. При этом когда я говорю в каждом и все я именно это и имею ввиду - и технические, и юридические тонкости буквально в каждом адресе. который вы будете рассматривать для покупки.

Я это прекрасно понимаю. Но, что вы предлагаете как альтернативу это я так понял самостоятельное обучение делу дантистов и самолечение или получение юридического образования и самозащита в суде так сказать :) Конечно было бы круто, но вряд ли это возможно. Каждый должен заниматься своим делом и доверять (не слепо) надо, иначе останешься без зубов... и без жилья, возможно :)

[Gold_fishechka]

Сообщение от protect

2 Gold _fishechka: уже обращалась в одной из тем, дублирую. Если знаете что-либо как местный житель, подскажите по новострою, дай бог памяти, Рылеева, 2 (как-то так, 5 - этажка, кирпич). Что оно и с чем его едят, а то больно предложения по инету щедрые.

- по Рылеева 2 ответила довольно подробно в соседней теме: Ссылка скрыта

Сообщение от JohnSmith

Нет, такой вариант не считается успешным, разумеется.

- в таком случае ищите максимум информации по подключаемым - сдаваемым сетям

Насчет найти объект по параметрам - эта информация бесплатно мне предоставлялась пока что. Все моменты по домам описывались, все вопросы были отвечены, как я уже говорил и раскладывалось все довольно-таки подробно. Технических вопросов я не задавал, однако вот по крайне мере один человек конкретно дал понять, что именно в этих вопросах они следят за выполнением всех обязательств застройщика и все эти необходимые требования подтверждены.

- Если агент знает разницу между мощностями "на период строительства" и "присоединяемую мощность" по факту сдачи - и на этот счёт Вам предоставят хотя бы копии Договоров, значит Вам и правду повезло. На практике один раз видела полный комплект Договоров по мощностям и электричеству, и по газу и по воде, но в этом доме застройщик оставлял себе и родителям по квартире. Правда на меня вряд ли стоит ориентироваться, во первых искали мы вариант той осенью, во вторых ценовой диапазон был выше вашего вдвое. Хотя, практика показывает, что чем дешевле цена метра, тем меньше в неё включено, и это "меньше" - как правило вопрос инженерных сетей. Агенты компетенты как правило в объёме " все сети будут до узла учета", либо "разводка будет по-этажно" ( значит счетчики вам не поставят) и в том и в другом случае проекты по разводке электричества и водопровода по квартире вам придётся оплачивать отдельно, как в части согласований, так и в части реального выполнения и сдачи -ввода в эксплуатацию.

Если работа агента действительно заключается в том что вы говорите, то это скорее не работа, а развод и 5% за это дорого.

- дорого и дешёво понятие относительное. Я уже где-то упоминала, что за пару лет в Сочи и несколько проведённых таки сделок для друзей-знакомых наткнулась всего на пару-тройку агентов, которых, взяла бы себе на работу, остальные к сожалению на мой взгляд могут именоваться в лучшем случае, стажёрами, даже имея за плечами десяток однотипных сделок.

Но тогда я не вижу смысла в предоставлении мне всей информации по объектам по первому запросу.

- кризис нынче, клиента нужно хоть чем-то "зацепить" поэтому по телефону мы предельно вежливо и показательно компетенты. Сходите на 2-3 просмотра, скорее всего ваше мнение о компетентности агентов изменится. Когда в ответ на вопрос об основной или резервной схеме электроснабжения всего дома Вы так и не услышите вразумительного ответа.

Вообщем вы меня заставили задуматься, я составлю список технических вопросов и обращусь к агентствам на предмет их осведомленности, как вы посоветовали. И узнаю сценарии развития событий в случае несоблюдения одного их этих требований. Посмотрим что из этого получиться.

- Задуматься это уже результат. Не сердитесь на меня, я не пытаюсь опустить своих бывших коллег ниже плинтуса, просто пытаюсь на пальцах объяснить каковы реалии по моей оценке. Наверно есть совершенно иные мнения о работе агентов в Сочи, особенно на рынке первички, но меня не умиляют "спешелы" , живущие в домах, которые 5 лет, как построены , но все ещё не зарегистрированы в собственность, ни в квартирах, ни в долях.

А вот и цифры. Информация неутешительная, однако очень полезная, особенно учитывая, что вы имеете к этой кухне непосредственное отношение. Ещё раз большое спасибо.

- цифры в 60-65% была приведена не как процент попадосов от общего числа сделок на рынке, а как процент попадосов по инженерии от общего процента попадасов. Цифра не моя, взята с обзора одного из спецов в газете "экспресс-недвижимость", я её перевела в цифры, ибо в оригинальном тексте было"примерно 2/3 рынка новостроек не обеспечены инженерными сетями и вопрос этот решают на стадии сдачи дома".

Но, что вы предлагаете как альтернативу это я так понял самостоятельное обучение делу дантистов и самолечение или получение юридического образования и самозащита в суде так сказать :) Конечно было бы круто, но вряд ли это возможно. Каждый должен заниматься своим делом и доверять (не слепо) надо, иначе останешься без зубов... и без жилья, возможно :)

- читаем внимательно мною написанное выше - привлекайте спецов. как то:
- юриста на подписание Договора ( любого, ДУ или Предварительного, или основного) ибо "казнить нельзя помиловать" читается и выполняется как правило в худшем из сценариев. На практике же ворох прелестей, которые нарушают ЖК, а то и ГК прямо в тексте Договора ждут Вас при подписании буквально в каждом случае и экономия, при замене юриста на агента чревата суммами не в 5 % а до всех 100%.
- толкового мужичка, хоть безработного, только чтобы голова его дружила с ногами и пусть ходит, собирая информацию вместо Вас и выясняя как на самом деле обстоят дела с теми самыми сетями, которые "есть " или "будут ". Если у вас самого на столь прозаические вещи просто нет времени, сил или желания вникать в тонкости.
Ничего сверхъестественного я Вам не рассказала. высшего образования на то, чтобы задавать вопросы и сопоставлять цифры иметь не нужно. Понятно, надеюсь, что если в доме находящемся на участке ИЖС было 10 к Вт ( большая редкость для Сочи, как правило это 5-7 кВт) то в расчете на 24 квартиры это должно быть 140 кВт, значит за присоединяемые 130 должен быть Договор с энерго-обеспечивающей и обслуживающей организацией или какие-то движения в сторону их заключения. Так же понятно при этом, что на период строительства обычно дают от 10 до 30 кВт. А вот обещание, "что все будет", а по факту имеющиеся ввиду 1-1.5 кВт на момент сдачи ( те же строительные 30 кВт в расчете на 24 квартиры) на каждую квартиру приведут к тому, что моменту когда большая часть квартир будет продана и заселена - включение утюга вырубит холодильник, при работающей стиралке и так далее... То же самое справедливо с сечениями труб для газа и воды, давлением в трубах и пиковым нагрузкам. Цифры в каждом случае свои, поэтому и нужно выяснять и вникать самому.
К тому же, Олимпиада хоть и двигает вопрос энергоснабжения вперёд, но сейчас далеко не во всех районах Сочи-Адлера есть резервное электроснабжение даже для объектов социальных -типа больниц. Так что, уповать на то, что Вам сказал агент просто не стоит, в силу множества разных причин, далеко не всегда находящихся не то, что в компетенции агента, а бывает что и в ведении застройщика. Ибо узнай, застройщик вовремя во что ему обойдётся подключение к "своей точке" по газу, когда ( " у соседа же есть газ ( !!!)), а точку подключения в расчете на 20-30-50 квартир могут выдать даже и не в соседнем квартале, глядишь и строить бы не стал, или рассчитывал принципиально другую схему отопления по дому и так далее, и тому подобное.
Надеюсь я Вас не запутала окончательно, и Вы хорошо понимаете, что я привожу аргументы в пользу того, чтобы стать "себе дантистом" в этом "слабом -для Сочи -звене", особенно когда пытаешься вложиться в "эконом вариант" при покупке первички.

[protect]

2 Gold_fishechka:спасибо за инфу! Я подумаю, брать там или нет. Действительно, отдаленность пугает. Особенно от школы. Дом расположен за речкой от вокзала, насколько я поняла. Я очень давно отдыхала в Лазоревском на турбазе (не помню названия), которая расположена какбы и до речки (в основном администрация), и за речкой. Эта та самая река или другая (та, за которой дом). Трудно ориентироваться, страдая топографическим кретинизмом...